Одним из самых частых вопросов при продаже квартиры‚ приобретённой по договору долевого участия (ДДУ)‚ остаётся:
«С какого момента считается срок владения‚ чтобы не платить НДФЛ?»

Ответ прямо влияет на то‚ придётся ли вам платить 13 % с прибыли от продажи или можно полностью освободиться от налога‚ применив возможность налогового вычета или льготный срок владения.
Ниже — подробная инструкция по расчёту срока именно для квартир‚ купленных по ДДУ в 2021 году.

Почему дата вступления в право собственности не всегда совпадает с датой ДДУ

При покупке квартиры по ДДУ договор подписывается ещё на этапе строительства‚ но право собственности возникает только после регистрации в ЕГРН.
Поэтому у продавца возникают две даты:

1. Дата ДДУ — когда вы внесли деньги за будущую квартиру.
2. Дата регистрации права собственности в ЕГРН — когда квартира официально стала вашей.

Какой срок нужно отсчитывать, 3 года или 5 лет?

Правила различаются в зависимости от того‚ когда был подписан ДДУ и когда вы зарегистрировали право собственности.

Если ДДУ был подписан до

• Срок владения считается с даты полной оплаты по ДДУ (п. 3 ст. 217.1 НК РФ‚ письмо Минфина от № 03-04-05/43559).
• Если прошло 3 и более года с момента полной оплаты‚ налог не платится.

Если ДДУ был подписан с и позже

• Обычное правило — срок владения 5 лет с даты регистрации права собственности (ст. 217.1 НК РФ).
• Исключение, если квартира получена по ДДУ‚ то срок сокращается до 3 лет‚ если вы:
• полностью оплатили квартиру до ;
• зарегистрировали право собственности в ЕГРН в 2021 году или позже.

Пошаговый алгоритм расчёта срока владения

1. Определите дату полной оплаты по ДДУ.
   Это дата последнего платежа по договору (платёжное поручение‚ квитанция).
2. Проверьте дату регистрации права собственности в ЕГРН.
   Выписка из ЕГРН‚ свидетельство о регистрации или приложение к ЕГРН (электронный документ).
3. Сравните обе даты:
   

   Сценарий	Откуда считать срок	Можно не платить НДФЛ‚ если
   ДДУ до	Дата полной оплаты по ДДУ	3+ лет прошло с оплаты
   ДДУ 2016-2020	Дата регистрации в ЕГРН	5+ лет прошло с регистрации
   ДДУ 2021 и позже	Дата регистрации в ЕГРН	3+ лет прошло с регистрации

Примеры расчёта срока владения

Пример 1: ДДУ подписан в 2018 году‚ регистрация в ЕГРН, 2021

Шаги:

• Дата полной оплаты по ДДУ —
• Дата регистрации в ЕГРН —
• Срок владения считается с (без льготы).
• Налог не платится‚ если продать квартиру не раньше .

Пример 2: ДДУ подписан в 2020 году‚ регистрация в ЕГРН, 2021

Шаги:

• Дата полной оплаты —
• Дата регистрации —
• Срок владения считается с (льгота 3 года).
• Налог не платится‚ если продать квартиру не раньше .

Как подтвердить дату начала срока владения

• Для даты оплаты: платёжные поручения‚ квитанции‚ выписка из банка.
• Для даты регистрации права: выписка из ЕГРН‚ свидетельство о регистрации.
• Для налоговой: приложить к декларации копии указанных документов.

Что делать‚ если срок владения меньше льготного

Если не успели выждать льготный срок‚ можно снизить налог:

1. Вычет 1 000 000 руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ).
2. Снижение налогооблагаемой базы на сумму фактических расходов (документы на покупку‚ ремонт‚ проценты по ипотеке).

Важно!

Даже если квартира была полностью оплачена в 2020 году‚ но право собственности зарегистрировано только в 2021‚ срок всё равно отсчитывается с даты регистрации.
Поэтому прежде чем продавать‚ двойно проверьте даты в документах и‚ при необходимости‚ проконсультируйтесь с налоговым специалистом.