Внимание! С 2025 года доходы от продажи недвижимости облагаются по прогрессивной шкале НДФЛ:
13 % на доход до 2,4 млн ₽ в год и 15 % – на часть свыше 2,4 млн ₽.
Ниже разберём, когда нужна онлайн-касса, как рассчитать налог и как минимизировать выплаты.

Нужно ли применять ККТ при продаже квартиры физлицом?

• Физическое лицо, НЕ являющееся ИП.
  ККТ не требуется – физлица не являются «налоговыми агентами» по 54-ФЗ.
• Индивидуальный предприниматель (любая система налогообложения).
  Продажа квартиры физлицу – это реализация товара (подп. 1 п. 1 ст. 249 НК РФ).
  Следовательно, обязательно применять онлайн-ККТ (ст. 1.2 и 4.3 54-ФЗ) и выдавать покупателю электронный или бумажный чек.
• Юридическое лицо.
  Та же логика: любые расчёты с физлицами требуют ККТ и чека.

Детали по ККТ для ИП и компаний

В 2024–2026 гг. ФНС и Минфин не вводили исключений для разовых продаж недвижимости;
Даже если квартира была куплена ИП «как физик» и использовалась исключительно для личных целей,
при продаже её от имени ИП нужна касса.
Отсутствие чека грозит штрафом до 25–50 % от суммы расчёта (ст. 14.5 КоАП РФ).

Как рассчитать НДФЛ при продаже квартиры

Базовые правила

1. Минимальный срок владения.
   • 3 года – если квартира получена по наследству, дару, приватизации или договору ренты.
   • 5 лет – во всех остальных случаях (в т. ч. куплена после ).

   При продаже после истечения срока – доход освобождён от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ).

2. Налогооблагаемая база.
   Берётся бОльшая из двух величин:
   • фактальная цена по договору;
   • кадастровая стоимость × 0,7.

   Пример: кадастровая стоимость 4 млн ₽; Если договорная цена 2 млн ₽, налог рассчитают с 2,8 млн ₽ (4 млн × 70 %).

3. Налоговые вычеты.
   • Фиксированный вычет – 1 млн ₽ (п. 2 ст. 220 НК РФ);
   • Документальные расходы – можно вычесть фактические затраты на покупку, ремонт, проценты по ипотеке.

   Выбирается то, что экономически выгоднее.

Пример расчёта НДФЛ-2026

Ситуация: квартира куплена за 8 млн ₽ в 2023 г. и продана в апреле 2026 г. за 10 млн ₽.
Срок владения < 5 лет → НДФЛ к уплате. Налогооблагаемая база: 10 млн ₽ – 8 млн ₽ = 2 млн ₽.
Учитываем прогрессивную шкалу:

• до 2,4 млн ₽ – 13 % → 2 млн × 13 % = 260 000 ₽.

ИП на УСН: продавать «как физик» или «как ИП»?

выгоднее продать её как физическое лицо – НДФЛ можно свести к нулю за счёт вычета/расходов, а ККТ не нужна.
Если объект числился на балансе ИП как «основное средство», ИП вправе выбрать УСН 15 % и учесть первоначальную стоимость.

Пошаговый алгоритм продажи квартиры физлицу в 2026 году

1. Определить срок владения.
   Если ≥ 3/5 лет – налога нет, ККТ не нужна, переходите к пункту 6.
2. Определить продавца: физлицо, ИП или ООО.
3. Если ИП/ООО – зарегистрировать онлайн-кассу (ФНС, ОФД), сформировать чек при получении оплаты.
4. Рассчитать налог.
   Выбрать оптимальный вариант вычета/расходов, учесть прогрессивную шкалу.
5. До 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ (для физлица) или отразить доход в декларации УСН.
6. Уплатить налог до 15 июля.
7. Госрегистрация перехода права в Росреестре.

Частые вопросы

Нужна ли касса, если покупатель платит через банк?

Да. 54-ФЗ не делает исключений по форме расчёта: наличные, банковский перевод, «Авито-Деньги» – всё требует онлайн-кассы.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Можно, но налоговая всё равно применит 0,7 от кадастровой. Слишком заниженная цена – риск доначисления и штрафов.

Что делать, если квартира куплена до 2016 года?

Старые объекты не подпадают под правило 0,7 × кадастровой. Налог рассчитывают с фактической цены, но срок владения всё равно 3 года.

Краткий чек-лист

• ✓ Проверил срок владения.
• ✓ Определил, кто продаёт: физлицо или ИП/ООО.
• ✓ При необходимости подключил ККТ (ИП/ООО).
• ✓ Посчитал налог (вычет 1 млн ₽ или расходы).
• ✓ Подал декларацию и уплатил налог в срок.

Главное помнить: при продаже квартиры физическому лицу кассу обязан использовать только ИП или компания.
Обычные граждане могут обойтись без ККТ, но обязаны подать 3-НДФЛ и уплатить налог по прогрессивной ставке, если срок владения ещё не истёк.