Дарение квартиры между близкими родственниками — одна из самых популярных форм передачи недвижимости в России. Семьи используют её, чтобы «переписать» жильё на детей, внуков, супругов или родителей без лишних налогов и бюрократии. Однако нередко возникает вопрос: обязательно ли личное присутствие одаряемого (того, кому дарят квартиру) при подписании и регистрации договора дарения? Разберёмся подробно.
Без присутствия одаряемого — только при доверенности
Гражданский кодекс РФ прямо указывает:
«Одаряемый выражает согласие и принимает дар».
Это означает, что теоретически дарение без участия одаряемого невозможно. Однако закон допускает одно исключение:
- Одаряемый может выдать нотариальную доверенность на своего представителя.
- В доверенности чётко должно быть указано право подписывать договор дарения и совершать все необходимые действия по регистрации перехода права собственности.
Таким образом, если близкий родственник (например, мать дарит сыну квартиру, а сам сын находится в другом городе), он может прислать нотариально заверенную доверенность на своего представителя (друга, адвоката или даже второго родственника), и самого одаряемого при подписании договора не будет.
Когда личное присутствие обязательно
Если доверенность отсутствует, одаряемый должен лично:
- Прийти к нотариусу (с 13 января 2025 года договор дарения квартиры заверяется исключительно у нотариуса).
- Подписать договор дарения, подтвердив своё согласие принять дар.
- При необходимости, подать документы в Росреестр лично или через МФЦ.
Важно! Даже если квартира переходит между родителями и детьми, супругами или бабушками и внуками, наличие нотариуса обязательно. Это новое правило действует с 13 января 2025 года и касается всех дарственных на недвижимость.
Пошаговая схема дарения без одаряемого (через доверенность)
Шаг 1. Оформление доверенности
Одаряемый в любом российском нотариате оформляет доверенность на представителя, где прописывает:
- Право подписи договора дарения.
- Право подачи документов в Росреестр.
Шаг 2. Даритель подписывает договор
С доверенностью представитель и сам даритель приходят к нотариусу. Нотариус:
- Проверяет правоустанавливающие документы на квартиру (ЕГРН).
- Заверяет договор дарения.
Шаг 3. Регистрация перехода права
Представитель подаёт пакет документов в Росреестр или МФЦ. После регистрации:
- Одаряемый становится собственником без личного присутствия.
- Новая выписка из ЕГРН приходит в электронном виде или выдаётся на руки представителю.
Особенности для близких родственников
| Кто считается близким родственником | Налог на дарение | Обязательно ли присутствие |
|---|---|---|
| Родители, дети, супруги, бабушки/дедушки, внуки | 0 % | Личное или через доверенность |
| Братья/сёстры, племянники, дяди/тёти | 13 % | Личное или через доверенность |
Таким образом, для близких родственников присутствие не является обязательным физически, но юридически требуется их согласие — прямое (личное) или представленное через доверенность.
Что нельзя делать
- Нельзя дарить квартиру без ведома одаряемого, если у него нет доверенности.
- Нельзя отозвать дарение после регистрации в Росреестре (исключения — преступление дарителя против жизни одаряемого и др., прямо указанные в законе).
- Нельзя «заменить» договор дарения на «договор купли-продажи за 0 рублей» — налоговая может оспорить такую сделку.
При дарении квартиры близкому родственнику:
- Личное присутствие одаряемого не обязательно, если оформлена нотариальная доверенность на представителя;
- Без доверенности одаряемый должен прийти к нотариусу и подписать договор самостоятельно.
- Сделка освобождается от НДФЛ при дарении между близкими родственниками.
- С 13 января 2025 года нотариальное удостоверение обязательно для всех дарственных на недвижимость.
Соблюдая эти простые правила, вы сможете безопасно и быстро переоформить квартиру на близкого человека, даже если он находится в другом городе или за границей.