Дата публикации:

Новый Южный район – один из самых динамично развивающихся районов Киева. С ростом спроса на арендуемое жильё появляется необходимость
правильно оформить договор, чтобы избежать юридических проблем и конфликтов. В статье подробно рассматриваются все этапы
оформления договора аренды, необходимые документы, нюансы регистрации и налоговые обязательства.

Правовая база и актуальные изменения

Согласно последним новостям, в Украине может появиться обязательная регистрация договоров аренды жилья. Пока законопроект находится
в стадии обсуждения, но уже сейчас рекомендуется готовиться к регистрации, чтобы в дальнейшем не пришлось переделывать документы.

Основные нормативные акты, регулирующие аренду:

• Гражданский кодекс Украины (ГКУ) – статьи 813‑822;
• Закон Украины «О субсидировании арендных платежей» (при наличии субсидий);
• Закон Украины «О регистрации прав на нерухомість» – предполагаемая статья о регистрации договоров аренды;
• Местные нормативные акты Нового Южного района (постановления Департаменту житлової політики).

Кто может заключать договор аренды?

Согласно ГКУ, договор аренды может заключать любой дееспособный физический или юридический лицо, владеющее правом собственности
(или иным правом, позволяющим сдавать жильё в аренду). В Новом Южном районе часто встречаются следующие сценарии:

1. Собственник‑физическое лицо (владелец квартиры, сдающий её в долгосрочную аренду).
2. Собственник‑юридическое лицо (компания‑владелец многоквартирного дома, управляющая арендой).
3. Арендатор‑физическое лицо (гражданин, ищущий жильё для собственного проживания).
4. Арендатор‑юридическое лицо (компания, арендующая помещение для офисных нужд).

Необходимые документы

Для составления и последующей регистрации договора потребуются следующие документы:

Для собственника (арендодателя)

• Паспорт (для физических лиц) или Удостоверение личности руководителя (для юридических лиц);
• Документ, подтверждающий право собственности (свидетельство о праве собственности, выписка из реестра нерухомості);
• Технічний паспорт квартиры (в случае многоквартирного дома – технический паспорт дома);
• Согласие совместных собственников (если квартира находится в долевой собственности);
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам (по требованию органа регистрации).

Для арендатора

• Паспорт (для физических лиц) или Удостоверение личности представителя (для юридических лиц);
• Идентификационный код (ИИН) – при необходимости;
• Справка о доходах (например, выписка из банка, справка с места работы) – для подтверждения платежеспособности;
• Если арендатор – несовершеннолетний, требуется согласие законных представителей.

Содержание договора аренды

Договор должен быть составлен в письменной форме, подписан обеими сторонами и содержать обязательные пункты, указанные в статье 814 ГКУ.

Обязательные разделы договора

1. Наименование сторон – полные юридические имена, ИИН/Код ЕГРПОУ, адреса;
2. Предмет договора – точный адрес, описание квартиры (площадь, количество комнат, состояние);
3. Срок аренды – дата начала и окончания, возможность продления;
4. Арендная плата – размер, порядок и сроки внесения платежей, банковские реквизиты;
5. Обязанности арендодателя – обеспечение пригодности жилья, проведение ремонтных работ;
6. Обязанности арендатора – своевременная уплата, соблюдение правил проживания, возврат имущества в надлежащем состоянии;
7. Ответственность сторон – штрафы за просрочку, повреждение имущества;
8. Порядок расторжения – уведомление за 30 дней, причины досрочного расторжения;
9. Порядок сдачи‑приёма – акт приема‑передачи, протокол осмотра;
10. Условия регистрации (если закон будет принят) – согласие сторон на регистрацию в реестре, указание органа регистрации.

Регистрация договора (при введении обязательной регистрации)

Если закон о обязательной регистрации договоров аренды будет принят, процесс будет выглядеть следующим образом:

1. Подготовка оригинала договора + две копии.
2. Заполнение заявления в Державную службу реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень (ДСРП).
3. Оплата государственной пошлины (обычно 0,5 % от стоимости аренды за год, но не менее 340 грн).
4. Подача документов в отделение ДСРП по месту нахождения недвижимости (в Новом Южном районе – офис в здании Департамента житлової політики).
5. Получение регистрационного свидетельства (обычно в течение 10‑15 рабочих дней).

Важно: даже если регистрация пока не обязательна, её проведение упрощает решение спорных вопросов и повышает доверие арендатора.

Налоговые и финансовые вопросы

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – арендодатель обязан уплачивать 18 % от полученной арендной платы плюс 1,5 % военный сбор. При этом возможен вычет расходов на ремонт.
• Единый налог (для физических лиц‑предпринимателей) – если арендодатель зарегистрирован как ФОП, ставка зависит от группы (3‑й группе – 5 %).
• Платежи в банк – рекомендуется перечислять арендную плату через банковский перевод, чтобы иметь подтверждающие документы.
• Коммунальные услуги – обычно оплачивает арендатор, но условия могут быть зафиксированы в договоре.

Типичные ошибки и как их избежать

• Отсутствие описания состояния квартиры – без протокола приёма‑передачи трудно доказать, что повреждения возникли не по вине арендатора.
• Неуказание сроков и порядка повышения арендной платы – может привести к конфликту при продлении договора.
• Игнорирование требований по регистрации – в случае введения обязательной регистрации договор без регистрации считается недействительным.
• Неправильное оформление подписи – подписи должны быть выполнены в присутствии свидетелей или нотариуса, если одна из сторон требует нотариального удостоверения.
• Отсутствие указания банковских реквизитов – повышает риск мошенничества.

Пошаговый чек‑лист оформления договора аренды в Новом Южном районе

1. Соберите все необходимые документы (право собственности, паспорта, справки о доходах).
2. Согласуйте условия аренды с арендатором (срок, цена, порядок оплаты).
3. Составьте договор, включив все обязательные пункты.
4. Подпишите договор обеими сторонами, при необходимости — у нотариуса.
5. Составьте акт приема‑передачи и зафиксируйте состояние квартиры (фото, подписи).
6. Оплатите налоговые обязательства (НДФЛ, военный сбор) и оформите квитанцию.
7. При наличии обязательной регистрации – подайте документы в ДСРП и оплатите пошлину.
8. Сохраните оригиналы договора и всех сопутствующих документов (в электронном и бумажном виде).

Где получить консультацию в Новом Южном районе

Для получения профессиональной помощи можно обратиться в:

• Юридические компании, специализирующиеся на недвижимости (например, «Юридический центр «Новый Южный»»);
• Отдел по вопросам аренды в Департаменте житлової політики Нового Южного района (ул. Степана Бандери, 34);
• Нотариальные конторы, предоставляющие услуги по заверению договоров.

Оформление договора аренды в Новом Южном районе – процесс, требующий внимательности к деталям и соблюдения законодательных требований.
Даже если обязательная регистрация пока не введена, подготовка к ней позволит избежать лишних хлопот в будущем.
Следуйте приведённому чек‑листу, привлекайте квалифицированных юристов и всегда фиксируйте состояние жилья – тогда аренда будет безопасной

и комфортной для обеих сторон.

Помните: правильный договор – это ваш щит от юридических споров и финансовых потерь.