Начиная с 2025 года правила расчёта НДФЛ при продаже (обмене) недвижимости изменились. Ниже разберёмся, когда сделка считается продажей, а когда — обменом с доплатой, как правильно распределить доход между сособственниками и какие налоговые льготы применимы.
Обмен = продажа: налоговая точка зрения
Договор мены приравнивается к купле-продаже (ст. 567, 568 ГК РФ). Это означает:
- каждая сторона одновременно является и продавцом, и покупателем;
- доход определяется по кадастровой стоимости полученного жилья, а не рыночной цене в договоре (п. 5 ст. 217.1 НК РФ);
- обязанность по подаче 3-НДФЛ и уплате налога возникает, если объект находился в собственности менее минимального срока владения (далее, МСВ).
Минимальный срок владения в 2025 году
| Категория имущества | МСВ |
|---|---|
| Жильё, полученное по договору мены, наследству, дарению от близких родственников, приватизация | 3 года |
| Все остальные случаи, включая куплю-продажу или мена с доплатой | 5 лет |
Пример 1
Квартира была получена в обмен на жильё, принадлежавшее более 7 лет.
Несмотря на то, что новая квартира оформлена на владельца менее 3 лет, если он докажет, что фактически владел имуществом (включая предыдущее) более 5 лет, освобождение от НДФЛ возможно (ст. 217.1 НК РФ, письмо Минфина 03-04-05/34408).
Как рассчитать налог при обмене с доплатой
Формула:
НДФЛ = (стоимость полученной квартиры − стоимость переданной квартиры − налоговый вычет) × 13 %
Пример 2
- Вы отдали квартиру: 3 500 000 ₽ (кадастровая).
- Получили квартиру: 2 700 000 ₽ + доплата 800 000 ₽.
- Владели квартирой 2 года → налоговая база = 2 700 000 ₽.
- Вычет 1 000 000 ₽ предоставлен (ст. 220 НК РФ).
НДФЛ = (2 700 000 − 1 000 000) × 13 % = 221 000 ₽.
Распределение дохода между сособственниками
Если квартира продана (обменяна) в долевой собственности, доход распределяется пропорционально долям, если иное не указано в договоре. Однако стороны могут по соглашению изменить пропорции (письмо ФНС № БС-4-11/19706@);
Пример 3
Супруги продали квартиру за 3 200 000 ₽:
- мужу принадлежало 2/3 (2 133 333 ₽);
- жене — 1/3 (1 066 667 ₽).
При этом каждый может заявить свою часть имущественного вычета 1 000 000 ₽, умноженную на свою долю, что существенно снижает налог.
Декларация и сроки
- Подать 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом сделки (для квартиры, проданной в 2025 г., сдать нужно до ).
- Уплатить налог — до 15 июля того же года (до ).
- Если право на вычет по процентам по ипотеке ранее не использовалось, применяйте его дополнительно к имущественному.
Дарение вместо продажи — когда налога нет
При передаче доли жены → мужу → брату мужа налог не возникает ни у одного участника, поскольку муж и жена, близкие родственники, а братья — тоже. Если же жена дарит долю сразу брату мужа, у последнего возникает доход, облагаемый 13 %, если стоимость доли превышает 1 000 000 ₽ и родства нет.
- Проверяйте даты свидетельства о праве собственности и наследства.
- Храните все договоры купли-продажи, мены, дарения — они понадобятся для подтверждения МСВ.
- Используйте вычеты 1 000 000 ₽ или расходы на приобретение в зависимости от того, что выгоднее.
- Не забывайте про ипотечный процентный вычет, если обмен сопровождался доплатой за счёт кредита.
Своевременная подача декларации и грамотное распределение дохода позволяют законно минимизировать или вовсе избежать уплаты НДФЛ при продаже или обмене квартиры.