Большинство россиян считают, что нотариус — это «страховка» от любых проблем при сделке с недвижимостью․ Однако даже нотариально удостоверенный договор купли-продажи не гарантирует 100 % безопасности․ В статье разберёмся, какие риски всё-таки остаются, когда квартира продаётся через нотариуса, и что можно сделать для их минимизации․
Почему нотариус не всесилен
- Ограниченный объём проверки․ Нотариус сверяет правоустанавливающие документы, выписки ЕГРН, сведения о наличии обременений․ Но он не выезжает в квартиру и не проверяет, действительно ли там никто не прописан или не проживает․
- Скрытые долги и судебные споры․ Пока нотариус видит «чистую» выписку, судебное решение о признании договора купли-продажи 2019 года недействительным может уже выйти и не успеть отразиться в реестре․
- Поддельные документы․ В 2025 году зафиксировано 17 % роста случаев использования поддельных доверенностей и выплатных ордеров․ Современные методы верификации не всегда успевают за «теневыми» фальсификаторами․
Топ-5 рисков при нотариальной сделке
-
Отказ Росреестра в регистрации
Даже если нотариус поставил свою подпись и печать, Росреестр может приостановить или отказать в регистрации перехода права․ Причины: не устранены замечания из выписки ЕГРН, обнаружены доли несовершеннолетних, ошибка в кадастровом номере․
-
Впоследствии оспоренная сделка
Если квартира была получена по наследству менее 3 лет назад или в цепочке есть «сомнительный» договор 1990-х, родственники бывшего собственника могут подать иск об оспаривании права․ Нотариус не отвечает за последствия таких скрытых дефектов․
-
Обман со стороны продавца
Нотариус не проверяет, действительно ли продавец — это тот человек, который проживает в квартире․ Случаи, когда «липовый» собственник сдаёт квартиру и исчезает, остаются․ В 2025 году таких случаев зафиксировано 112 в Москве․
-
Проблемы с расчётами
Деньги могут передаваться через нотариальный депозит, но если покупатель не подаст заявление на перевод средств продавцу в срок, средства «зависнут» на счету нотариуса․ Продавец рискует месяцами ждать выплат․
-
Ошибка в согласии супруга/супруги
Если квартира куплена в браке, но в договоре купли-продажи 2024 года отсутствует нотариально удостоверенное согласие второго супруга, сделку могут признать недействительной․ Нотариус может не запросить этот документ, полагаясь на слова сторон․
Как минимизировать риски продавцу
| Шаг | Что делать | Зачем |
|---|---|---|
| 1 | Получить выписку ЕГРН за 3 года и расширенную выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП на себя | Выявить скрытые обременения, аресты, судебные решения |
| 2 | Сделать нотариально заверенное согласие супруга/супруги заранее | Исключить споры о совместном имуществе |
| 3 | Открыть нотариальный аккредитив вместо депозита | Деньги поступят продавцу только после регистрации перехода права |
| 4 | Провести проверку по базе ФССП и сайту «Госуслуги» на наличие исполнительных производств | Убедиться, что продавец не числится должником |
Что важно знать покупателю
- Проверьте личность продавца․ Сфотографируйте паспорт и сравните с фото в соцсетях, задайте вопросы о квартире: какая площадь кухни, где расположен счётчик воды․ Мошенник ответит расплывчато․
- Запросите выписку из домовой книги за последние 10 лет․ Убедитесь, что в квартире нет «вечных» прописанных, которые могут потом заявить права․
- Не экономьте на независимом юристе․ Нотариус не защитит ваши интересы в полном объёме․ Нанимите своего специалиста, который проверит всю цепочку переходов права․
Дистанционная сделка: особенности 2026 года
С в России полностью запущен проект «Домклик-Нотариат»․ Теперь можно подать документы онлайн и подписать договор через квалифицированную электронную подпись (КЭП)․ Однако:
- Если квартира была в залоге у банка, онлайн-сделка будет временно заблокирована до момента снятия обременения․
- Нотариус обязан провести видеоконференцию со всеми сторонами сделки․ Отказаться от неё нельзя․
Чек-лист перед визитом к нотариусу
- Документы на объект: ЕГРН, правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт, техплан․
- Личные документы: паспорта сторон, ИНН, СНИЛС, свидетельство о браке/разводе․
- Согласия: супруга, органы опеки (если участвуют дети), попечитель (если есть недееспособные)․
- Деньги: уточните, как именно происходит расчёт: депозит, аккредитив, банковская ячейка․
- Страховка: оформите титульное страхование на 3 года, это защитит от претензий третьих лиц․
Нотариус не делает сделку абсолютно безопасной, а лишь снижает наиболее очевидные риски․ Остальное зависит от вашей внимательности и подготовки․ Проводите дополнительные проверки, нанимайте независимого юриста и внимательно читайте каждый пункт договора․ Тогда даже сложная вторичка станет управляемым процессом․