Купили квартиру в новостройке и теперь планируете её продать? В 2026 году правила могут сильно удивить: налоговая может потребовать 13–22 % от всей суммы сделки, даже если вы намеревались продать «без налога». Ниже, подробный гайд, как рассчитать НДФЛ, какие вычеты применить и когда вообще ничего не платить.
Когда возникает налоговое обязательство
Налог к уплате появляется, если между:
- датой полного внесения денег по ДДУ (или датой акта приёма-передачи в новостройке) и
- датой регистрации перехода права покупателю
прошло меньше минимального срока владения.
Минимальный срок владения в 2026 году
| Тип собственника | Кол-во лет владения |
|---|---|
| Единственное жильё | 3 года (если квартира получена после ) |
| Любое другое жильё | 5 лет |
| Квартира получена в наследство или по договору дарения от близкого родственника | 3 года |
| Приватизированная квартира | 3 года |
Как посчитать налог
Формула НДФЛ
Налог = (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 % — при использовании имущественного вычета
или
Налог = (Цена продажи – Документальные расходы на покупку) × 13 % — при применении вычета «расходы».
Если доход > 5 млн ₽ в год, ставка становится 15–22 % по прогрессивной шкале 2026 года.
Пример расчёта
- Купили квартиру в новостройке за 6 500 000 ₽ в 2023 году
- Продаём за 9 000 000 ₽ в 2026 году (владение 3 года, но квартира не была единственной)
- Вычет по расходам: 9 000 000 – 6 500 000 = 2 500 000 ₽
- НДФЛ: 2 500 000 × 13 % = 325 000 ₽
Новые льготы 2026 года
Госдума приняла поправки: теперь освобождение от налога возможно раньше 3 лет, если:
- Семья имеет ребёнка-инвалида любого возраста
- В семье второй ребёнок родился после
- Продавец купил другое жильё в том же налоговом периоде и потратил на него ≥ цены продажи
Как подать декларацию и заплатить налог
До 30 апреля 2027 года подайте 3-НДФЛ через сервис «Госуслуги» или лично в ИФНС. Приложите:
- Договор ДДУ и акт приёма-передачи
- Договор купли-продажи 2026 года
- Платёжные документы (чеки, выписки из банка)
- Заявление на вычет
Налог уплачивается до 15 июля 2027 года.
Чек-лист «Как избежать налога»
- ✓ Убедитесь, что квартира, единственное жильё и вы владеете ≥ 3 лет
- ✓ Продайте после 5 лет владения, если есть другие объекты недвижимости
- ✓ Примените вычет «расходы» вместо 1 млн ₽, если покупная цена была высокой
- ✓ Подтвердите расходы платёжками и чеками
- ✓ Проверьте право на новые льготы (дети-инвалиды, повторное приобретение жилья)
Что делать, если уже продали в 2026 году и срок < 3 лет
Вариант 1: купите другое жильё до конца 2026 года и оформите зачёт по статье 220 НК РФ.
Вариант 2: оформите имущественный вычет покупателя (до 260 000 ₽) и «закроййте» им часть НДФЛ от продажи.
Важно: правила могут обновиться уже в середине 2026 года — следите за официальными письмами ФНС и консультируйтесь с налоговым юристом.