В 2026 году правила расчёта налога при продаже недвижимости в России претерпели ряд изменений.
Чтобы не переплатить и не оказаться виновным в неуплате, важно знать, когда налог платить не нужно,
а когда необходимо подать декларацию и уплатить НДФЛ.
Ниже — самая актуальная информация на апрель 2026 года.
Когда налог платить не нужно
Минимальный срок владения
В 2026 году сохраняется принцип «3 или 5 лет».
- 3 года — если квартира была:
- получена по наследству или в дар от близкого родственника;
- приватизирована;
- передана по договору пожизненного содержания;
- единственное жильё на момент продажи (при отсутствии другой квартиры за 90 дней до даты сделки).
- 5 лет, во всех остальных случаях (куплена на рынке, получена по ДДУ, обмен и т.д.).
Если срок владения больше указанных значений, налог = 0, декларация 3-НДФЛ подавать не нужно.
Риелтор Юсова подтверждает: «После пяти лет в собственности налога за продажу квартиры нет».
Когда нужно платить налог и как его рассчитать
Если срок владения меньше 3 или 5 лет, налоговая база определяется по формуле:
НДФЛ = (Доход от продажи – Вычет/Расходы) × 13 % (или 15 %)
Ставки НДФЛ в 2026 году
- 13 % — если сумма налогооблагаемой базы ≤ 5 млн ₽.
- 15 % — на ту часть базы, что превышает 5 млн ₽.
Пример: квартира продана за 10 млн ₽, расходы на покупку 7 млн ₽.
База = 3 млн ₽ → налог = 3 млн × 13 % = 390 000 ₽.
Если бы база была 6 млн ₽, то 5 млн × 13 % + 1 млн × 15 % = 800 000 ₽.
Что считаем «доходом»
Доходом признаётся максимальное из двух значений:
- Цена по договору купли-продажи.
- 70 % от кадастровой стоимости на 1 января года продажи.
Как уменьшить налог
Вариант 1. Имущественный вычет
- Максимум 1 млн ₽ на объект (квартира, доля, комната).
- Не требует документов, но не может превышать фактическую прибыль.
Вариант 2. Документальные расходы
- Все обоснованные расходы: первоначальная покупка, ипотечные проценты, ремонт, услуги риелтора и т.д.
- Требуются договоры, чеки, акты.
- Вычитаются «доход – расходы» без ограничений.
Особые ситуации
Продажа в ипотеке
Налог рассчитывается на дату государственной регистрации перехода права.
Если банк погашает ипотеку за счёт покупателя — это не влияет на базу, главное, «чистая» сумма, полученная продавцом.
Доля в квартире
Каждый собственник применяет свой вычет (1 млн ₽) пропорционально доле.
Либо общие расходы распределяются по соглашению.
Обмен с доплатой
Доплата считается доходом. Налог = (доплата – вычет/расходы) × 13 %.
Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты
- До 30 апреля 2027 года — подать декларацию за 2026 год.
- До 15 июля 2027 года, уплатить налог.
- Нарушение, штраф 5 % от суммы налога ежемесячно, минимум 1 000 ₽.
Алгоритм действий продавца в 2026 году
- Определяем дату и срок владения (ФГР «Росреестр»).
- Сравниваем договорную цену с 70 % кадастровой.
- Выбираем выгодный способ уменьшения базы (вычет 1 млн ₽ или расходы).
- Формируем пакет документов:
- ДКП, ЕГРН-выписка, платёжные документы.
- Договор купли-продажи, по которому покупали.
- Акты, чеки на ремонт, ипотечный договор, справки банка.
- Заполняем 3-НДФЛ онлайн (Личный кабинет ФНС или «Госуслуги»).
- Оплачиваем налог, сохраняем квитанции.
Частые ошибки
- Не учитывают кадастровую стоимость — налоговая пересчитает и доначислит.
- Перепутали вычет 1 млн ₽ с расходами — всегда считайте оба варианта.
- Подали декларацию «по нулям» без документов, при расходном способе нужны доказательства.
- Забыли уплатить авансом — налоговая не предупреждает, штрафы стартуют 16 июля.
Быстрый калькулятор (2026)
1 шаг: (Цена договора или 70 % кадастровой) – (Покупка + Ремонт + Ипотека) = База.
2 шаг: База × 13 % (или 15 % сверх 5 млн ₽) = НДФЛ.
3 шаг: Проверяем, не вышли ли за 5 млн ₽ и не применяем ли вычет 1 млн ₽, если выгоднее.
В 2026 году правила остались прежними, но внимание к документам выросло: ФНС автоматически сверяет данные в ЕГРН.
Если соблюдены сроки владения, можно спать спокойно; если нет — заранее подготовьте чеки и договоры.
Соблюдайте сроки декларации и уплаты, чтобы избежать штрафов и пени.