20 апреля 2026 — Каждый, кто хоть раз задумывался о продаже своей единственной квартиры, знает: в голове сразу возникает главный вопрос — «А не отдадут ли 13 % моего дохода государству?»
В 2026 году ответ на этот вопрос по-прежнему закреплён в Налоговом кодексе РФ, но правила «игры» стали ещё точнее и, в ряде случаев, даже мягче для собственников.

Когда продажа единственного жилья вообще освобождается от НДФЛ

В соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный срок владения, после которого доход от продажи одной и только одной квартиры (дома, доли) не облагается 13 % НДФЛ, составляет:

• 3 года — если на момент госрегистрации перехода права к покупателю у вас в собственности нет другого жилья, включая совместную собственность супругов.
• 5 лет — стандартный срок для всех прочих случаев (например, если у вас есть вторая квартира, комната, доля в другом жилом помещении).

Важно: срок отсчитывается не с даты договора купли-продажи, а с момента, когда вы стали собственником (дата в ЕГРН).

Как считается «единственность»

ФНС и Минфин в письмах № БС-4-11/9399 от и № 03-04-05/15806 от подчёркивают:

1. Проверка «единственности» делается на дату регистрации перехода права к покупателю, а не на день заключения договора или получения денег.
2. Не учитываются жилые помещения, приобретённые (или доля в них) в течение 90 календарных дней до даты продажи. Это правило защищает тех, кто «подстраховался» и купил новое жильё заранее.
3. В «единственность» не входят нежилые помещения, дачи, гаражи, «черновые» доли в строящихся домах.

Как уменьшить налог, если 3 года ещё не прошли

Если квартира продана раньше минимального срока, налог можно значительно сократить одним из двух способов:

Важно: два вычета не суммируются, вы выбираете тот, который больше сэкономит.

Пример расчёта

Вы продали единственную квартиру за 4,6 млн ₽, купленную ранее по ДДУ за 3 млн ₽, через 2,5 года после оформления права собственности. Налоговая база = 4,6 – 3 = 1,6 млн ₽. НДФЛ = 1,6 × 13 % = 208 000 ₽.
Если бы вместо расходов взяли вычет 1 млн, то налог был бы: (4,6 – 1) × 13 % = 468 000 ₽.
Разница очевидна — 260 000 ₽ в пользу расходов.

Когда декларацию подавать и налог платить

• Срок подачи 3-НДФЛ: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
  Продажа в 2026 г. → декларация до г.
• Срок уплаты налога: до 15 июля того же 2027 года.

Если вы освобождены от налога (срок владения ≥ 3 лет), декларацию можно не подавать, но при желании можно подать нулевую 3-НДФЛ для «чистоты» налоговой истории.

Подводные камни и частые ошибки

Ошибка 1. Забыть про «90-дневное окно»

Если вы купили новую квартиру за 80 дней до продажи старой, «единственность» не нарушается, но многие путаются и лишний раз платят налог.

Ошибка 2. Считать срок от договора ДДУ

При долевом строительстве срок начинается с даты регистрации права собственности, а не с момента подписания ДДУ или получения ключей.

Ошибка 3. Не учитывать долю супруга(-и)

Если квартира в совместной собственности, наличие у супруга другого жилья может «обнулить» льготу. Планируйте сделки заранее, оформляя раздел имущества или дарение долей.

Полезные шаблоны и ссылки

• Форма 3-НДФЛ 2026 (действующая): скачать с сайта ФНС
• Образец заполнения при нулевой декларации (единственное жилье, срок 3+ года): ссылка на рекомендации ФНС
• Письмо Минфина РФ № 03-04-05/15806 от — официальное разъяснение по единственному жилью и 3-летнему сроку.

Чек-лист продавца в 2026 году

1. Убедитесь, что у вас нет другого жилья в ЕГРН на дату регистрации перехода права к покупателю.
2. Посчитайте срок владения от даты права собственности.
3. Если срок < 3 лет, соберите документы о расходах (ДКП/ДДУ, акты, чеки).
4. Выберите выгодный вычет (1 млн ₽ или расходы).
5. Не забудьте подать 3-НДФЛ до и оплатить налог до .

Материал подготовлен на основе официальных разъяснений ФНС РФ и Минфина по состоянию на 20 апреля 2026 г.