Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Оглавление
- Что значит продать объект иностранной компании
- Подготовка к продаже
- Необходимые документы и легализация
- Налоговые последствия для российского собственника
- Валютный контроль и расчёты
- Пошаговая инструкция закрытия сделки
- Распространённые риски и способы их минимизации
Что значит продать объект иностранной компании
Продажа недвижимости, расположенной на территории РФ, иностранной компании — это сделка, в которой:
- Продавец — физическое или юридическое лицо РФ.
- Покупатель — компания, зарегистрированная за пределами РФ (например, ООО в Кипре, LLP в Великобритании, GmbH в Германии, Inc. в США и т.д.).
Такие операции регулируются:
- Гражданским кодексом РФ (гл. 30, 454-459).
- Федеральным законом № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле».
- Федеральным законом № 102-ФЗ «Об иностранных инвестициях».
Подготовка к продаже
Уточнение статуса объекта
- Регистрация в Росреестре: убедитесь, что ЕГРН содержит корректные сведения о собственнике, площади, правах требования.
- Отсутствие обременений: закажите выписку ЕГРН не позднее 5 дней до сделки и проверьте отсутствие залогов, арестов.
Оценка и маркетинг
- Независимая оценка: пригласите аккредитованного оценщика; отчёт понадобится для расчёта налога и валютного контроля.
- Фото и видеосъёмка: используйте современные инструменты вроде Bing Image Creator, чтобы быстро создать презентационные рендеры или постеры объекта и разместить их на международных площадках (Realtor International, Knight Frank, Tranio).
Необходимые документы и легализация
| Документ | Для чего нужен | Особенности для иностранного покупателя |
|---|---|---|
| Выписка ЕГРН | Подтверждение права собственности | Заверяется нотариусом и переводится на английский (апостиль не нужен, если страна участник Гаагской конвенции). |
| Учредительные документы покупателя | Установление полномочий подписанта | Требуется легализация (апостиль или проставление в консульстве) и нотариально заверенный перевод на русский. |
| Контракт купли-продажи | Закрепление условий | Двуязычный вариант (русский + язык покупателя). Дополнительно оформляется акт приёма-передачи. |
Налоговые последствия для российского собственника
Физические лица
- НДФЛ: 13 % от прибыли (разница между продажной ценой и кадастровой стоимостью × 0,7, если выше).
- Возможность уменьшить налог:
- Вычет в размере 1 млн руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Документальное подтверждение расходов на приобретение (ДДУ, договор купли-продажи).
Юридические лица
- Налог на прибыль: 20 % (упрощёнка 6 % или 15 % — в зависимости от режима).
- НДС 20 %: если объект вводился в предпринимательскую деятельность, возможен налоговый вычет.
Валютный контроль и расчёты
Открытие транзитного валютного счёта
Даже если расчёт будет в рублях, но покупатель оплачивает из-за рубежа, банк обяжет открыть транзитный счёт и пройти валютный контроль.
Схемы оплаты
- SWIFT-перевод (USD, EUR, CNY), самый распространённый способ.
- Рублёвый перевод через корр. счёт иностранного банка (меньше комиссия, но дольше).
- Эскроу-счёт у аккредитованного банка, гарантия безопасности для обеих сторон.
Пошаговая инструкция закрытия сделки
- Шаг 1. Подписание предварительного договора (MOU)
Сроки, задаток (10 %), условия выхода на сделку. - Шаг 2. Подготовка и легализация документов покупателя
1–2 недели (апостиль + перевод). - Шаг 3. Открытие эскроу-счёта
В российском банке с лицензией ЦБ. - Шаг 4. Подписание основного договора у нотариуса
Нотариус отправляет сведения в Росреестр через МФЦ. - Шаг 5. Регистрация перехода права
Срок: 7–9 рабочих дней после подачи. - Шаг 6. Получение денег
После регистрации эскроу-банк перечисляет средства на расчётный счёт продавца. - Шаг 7. Сдача объекта по акту приёма-передачи
Включает счётчики, ключи, техпаспорт.
Распространённые риски и способы их минимизации
| Риск | Как избежать |
|---|---|
| Отказ банка в приёме валютной операции | Предварительно согласуйте сделку с вашим банком, предоставьте валютный контрольный договор и доверенность на подписанта. |
| Недействительные документы иностранной компании | Запросите выписку из торгового реестра не позднее 30 дней до сделки + апостиль. |
| Налоговый запрос из-за высокой суммы | Закажите независимую оценку, сохраняйте все платёжные поручения и договоры. |
Краткий чек-лист перед сделкой
- ЕГРН без обременений
- Оценка от аккредитованного оценщика
- Согласование банка по валютному контролю
- Документы покупателя апостилированы и переведены
- Эскроу-счёт открыт
- Подготовлен двуязычный договор
Важно: при любой сомнительной ситуации обращайтесь к комплексному юристу по недвижимости и валютному контролю. Ошибки стоят дороже профессиональных услуг.
Если вам нужна консультация по вашей конкретной ситуации или шаблоны документов на английском и русском языках, напишите в комментарии — подготовим персональный набор.