Продажа жилого дома и прилегающего земельного участка – одно из самых частых событий, с которым сталкиваются физические лица в России. При этом многие не знают, когда необходимо подавать налоговую декларацию, как рассчитывать налог и какие сроки соблюсти. В статье подробно разберём:

• какие правила действуют в 2025‑2026 гг.,
• какой минимальный срок владения освобождает от налога,
• какие пороги дохода требуют подачи декларации,
• какие ставки налога применяются,
• как правильно заполнить форму 3‑НДФЛ (новый бланк),
• часто задаваемые вопросы.

Нормативно‑правовая база

С 2025 года физические лица, получившие доход от продажи недвижимости, обязаны подавать декларацию по новой форме 3‑НДФЛ. Форма была утверждена приказом ФНС России от № ЕД‑7‑11/913; Предыдущая версия (приказ от № ЕД‑7‑11/757) больше не действует.

Когда декларация обязательна?

Минимальный срок владения

Налог и декларация не требуются, если вы владели объектом недвижимости не менее установленного срока:

• для жилых квартир, домов, комнат – 5 лет;
• для земельных участков, если они находятся в собственности более 3 лет (но при продаже дома с участком срок считается отдельно для каждого объекта).

Исключения:

• имущество, полученное в дар, по наследству или в результате приватизации – срок считается с момента получения в собственность;
• если объект был получен в результате раздела совместно нажитого имущества, срок может быть сокращён до 3 лет.

Порог дохода

Даже если срок владения меньше установленного, декларацию необходимо подавать только в том случае, когда совокупный доход от продажи всех объектов недвижимости за календарный год превышает 2 400 000 рублей. Если доход ниже этого порога, налог не уплачивается и декларацию подавать не требуется.

Крайний срок подачи декларации

Декларацию 3‑НДФЛ следует подать в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом сделки. Например, если дом и земля проданы в 2025 году, декларацию необходимо сдать до 30 апреля 2026 года.

Как рассчитывается налог?

Налоговая база

Налоговая база – это разница между ценой продажи и суммой, признанной затратами (стоимость приобретения, расходы на улучшения, документально подтверждённые расходы на продажу). При продаже дома с земельным участком каждый объект учитывается отдельно, но если они передаются в одном договоре, их стоимость суммируется, а затем из неё вычитаются затраты по каждому объекту.

Ставки налога

Пример расчёта:

1. Продажа дома за 6 000 000 руб.; покупка дома в 2019 году за 3 000 000 руб.; проведены улучшения на 500 000 руб.
2. Налоговая база = 6 000 000 – (3 000 000 + 500 000) = 2 500 000 руб.
3. Налог = 2 400 000 × 13 % + 100 000 × 15 % = 312 000 + 15 000 = 327 000 руб.

Как уплатить налог

Оплатить налог можно в любом банке, через онлайн‑банк или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. При уплате укажите:

• Код ОКТМО налогового органа, где подаётся декларация;
• Код назначения платежа 1010 (налог на доходы физических лиц);
• Идентификационный номер декларации (полученный после её подачи).

Пошаговое заполнение декларации 3‑НДФЛ (форма 2025‑2026)

Основные разделы формы

1. Раздел «Сведения о налогоплательщике» – ФИО, ИНН, адрес регистрации.
2. Раздел «Доходы» – пункт 2.1 «Доходы от продажи недвижимости». Указываете:
   • Дата сделки, номер договора;
   • Адрес и кадастровый номер объекта;
   • Сумма продажи;
   • Сумма расходов (стоимость покупки, улучшения, комиссии и пр.).
3. Раздел «Налоговая база» – автоматически рассчитывается в электронном виде, но в бумажной форме указываете разницу.
4. Раздел «Налог» – вычисляете налог по ставкам, указанных выше.
5. Раздел «Сведения о выплате налога» – указываете реквизиты банка, дату и сумму уплаты.
6. Подпись и дата.

Особенности новой формы

Новый бланк 3‑НДФЛ (приказ № ЕД‑7‑11/913) имеет:

• Улучшенный графический дизайн, разделённый на блоки для упрощения ввода данных;
• Поле «Имущественный вычет», куда можно внести расходы, подтверждённые документально;
• Автоматический расчёт налоговой базы в электронном личном кабинете.

Практические примеры

Пример 1. Продажа дома и участка, срок владения 4 года

Ситуация: дом стоимостью 4 000 000 руб., участок – 1 200 000 руб. (продажа совместно за 5 200 000 руб.). Срок владения – 4 года (меньше 5‑летнего порога).

• Налоговая база: 5 200 000 – (стоимость покупки дома + участка, например 2 500 000 + 300 000) = 2 400 000 руб.
• Порог 2 400 000 руб. – налог 13 % от полной суммы = 312 000 руб.
• Декларацию подаём до 30 апреля 2026 года, уплачиваем налог до 15 июля 2026 года (срок уплаты – 30 дней после подачи).

Пример 2. Продажа участка, срок владения 3,5 года

Продали участок за 2 800 000 руб., стоимость покупки – 1 200 000 руб.

• Налоговая база = 1 600 000 руб.
• Поскольку база < 2 400 000 руб., налог 13 % → 208 000 руб.
• Декларацию подаём, так как срок владения менее 3 лет (нужен налог).

Пример 3. Продажа дома, срок владения 6 лет

Продали дом за 7 000 000 руб., стоимость покупки 4 500 000 руб.

• Срок владения > 5 лет → налог не начисляется.
• Декларацию подавать не нужно, если нет других доходов от продажи недвижимости, превышающих порог 2,4 млн руб.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Нужно ли подавать декларацию, если я уже уплатил налог через банк?
   Да. Уплата налога без подачи декларации считается нарушением. Декларация подтверждает правильность расчётов и даёт налоговой возможность проверить данные.
2. Можно ли оформить налоговый вычет за счёт расходов на ремонт?
   Да, если расходы документально подтверждены (чек, договор). Их следует указать в разделе «Имущественный вычет» новой формы.
3. Что делать, если я продал несколько объектов в одном году?
   Суммируйте доходы от всех продаж. Если совокупный доход превышает 2 400 000 руб., подаёте одну декларацию, в которой указываете каждый объект в отдельной строке.
4. Можно ли отложить уплату налога, если я не успел собрать деньги?
   Закон допускает рассрочку налога, но она должна быть согласована с налоговым органом. Обратитесь в ИФНС с заявлением о рассрочке до истечения срока уплаты.
5. Куда отправлять декларацию: в бумажном виде или онлайн?
   Рекомендуется подавать декларацию через личный кабинет налогоплательщика. Это ускоряет процесс и позволяет сразу увидеть автоматический расчёт налога.

• Декларацию 3‑НДФЛ подаёте, если срок владения домом < 5 лет или участком < 3 года.
• Налог обязателен, когда совокупный доход от продажи недвижимости превышает 2 400 000 рублей.
• Ставка налога – 13 % до порога, 15 % выше порога.
• Крайний срок подачи декларации – 30 апреля года, следующего за годом сделки.
• Заполняйте новую форму 3‑НДФЛ (приказ № ЕД‑7‑11/913) в электронном кабинете, указывая все расходы и подтверждая их документами.

Соблюдая указанные правила, вы избежите штрафов и лишних проблем с ФНС, а также точно рассчитаете налоговую нагрузку при продаже дома и земли.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г. | Автор: ваш виртуальный налоговый помощник