Важно! С 1 января 2026 года правила расчёта налога при продаже недвижимости изменились. Если вы продавали квартиру, дом или земельный участок, принадлежавший вам менее 3 лет (или в некоторых случаях – менее 5 лет), то вы обязаны заплатить НДФЛ. Ниже – полная пошаговая инструкция: кто платит, как рассчитать сумму, какие документы подать и какие есть легальные способы снизить налог.

Когда возникает обязанность платить налог

Физическое лицо (резидент РФ) обязано исчислить и уплатить НДФЛ, если:

• объект недвижимости находился в собственности менее минимального срока владения;
• и при этом получен доход от продажи (т.е. цена продажи выше затрат на приобретение).

Для объектов, купленных после , минимальный срок владения:

• 3 года – если недвижимость:
  • получена в дар/наследство от близкого родственника;
  • передана по договору ренты;
  • являлась единственным жильём на момент продажи.
• 5 лет – во всех остальных случаях (например, куплена на вторичном рынке, в новостройке по ДДУ и т.д.).

Ставка НДФЛ в 2026 году

Как рассчитать налоговую базу

Вариант 1. Вычет расходов (наиболее выгодный)

Налог = 13 % × (Цена продажи – Документально подтверждённые расходы на покупку)

• К расходам относятся: цена ДКП, ипотечные проценты, комиссия агентства, расходы на ремонт, взнос в Фонд кап. ремонта – при наличии чеков/договоров.
• Если в итоге получается отрицательное число, налог = 0.

Вариант 2. Имущественный вычет 1 млн руб

Налог = 13 % × (Цена продажи – 1 000 000 руб)

• Применяется, когда невозможно доказать расходы (например, дар/наследство).
• Для долевой собственности 1 млн руб делится пропорционально долям.

Пример 1:
Купили квартиру за 5 млн руб, продали через 2 года за 6 млн руб.
Налог = 13 % × (6 млн – 5 млн) = 130 000 руб.

Пример 2:
Получили квартиру в наследство, продали через 1 год за 4 млн руб. Расходов нет.
Налог = 13 % × (4 млн – 1 млн) = 390 000 руб.

Как и когда подавать 3-НДФЛ

1. Срок подачи: до 30 апреля 2027 года (если продажа произошла в 2026).
2. Способы подачи:
   • онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
   • через программу «Декларация»;
   • лично в ИФНС или МФЦ.
3. Необходимые документы:
   • декларация 3-НДФЛ;
   • копия ДКП/ДДУ продажи;
   • копия ДКП/ДДУ покупки (для вычета расходов);
   • квитанции, выписки из банка, чеки на ремонт, ипотечный договор и справка о процентах;
   • копия паспорта;
   • заявление на вычеты.

Как уплатить налог

1. После подачи декларации получите квитанцию в личном кабинете или ИФНС.
2. Оплатите налог любым способом:
   • через Сбербанк-Онлайн/Тинькофф/другой банк;
   • в кассе отделения банка;
   • в личном кабинете на сайте ФНС (оплата по QR-коду).
3. Срок оплаты: до 15 июля 2027 года.

Как законно уменьшить или избежать налог

• Докажите расходы. Чем больше подтверждённых расходов, тем меньше налог.
• Продажа долей по отдельным ДКП. Каждый собственник получает вычет 1 млн руб.
• Оформление через «несовершеннолетних». Несовершеннолетний получает свой вычет 1 млн руб.
• Ждать 3 или 5 лет. Самый простой способ – не продавать раньше минимального срока.
• Продажа и покупка в один год. Используйте «взаимозачёт» вычетов: налог от продажи уменьшается на вычет при покупке нового жилья (максимум 260 000 руб).

Что будет за нарушение

• Не подал декларацию: штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30 % и не менее 1 000 руб).
• Не уплатил налог: штраф 20 % от суммы + пени 1/300 СТАВКИ ЦБ за каждый день просрочки.

Чек-лист продавца

1. Определить срок владения и минимальный срок (3 или 5 лет).
2. Подсчитать доход и документированные расходы.
3. Выбрать выгодный способ вычета (1 млн руб или расходы).
4. Заполнить 3-НДФЛ до .
5. Оплатить налог до .
6. Сохранить квитанции и чеки на 3 года.