С 1 января 2026 года в силу вступил масштабный пакет налоговых поправок. Теперь любая сделка с недвижимостью может повлечь дополнительные налоговые обязательства, даже если вы тут же потратили выручку на покупку новой квартиры. Ниже разберёмся, в каких случаях возникает налог, как его рассчитать и какие есть законные способы уменьшить платёж.

Кратко о главных изменениях 2026 года

• НДФЛ стал прогрессивным. Ставка 13 % действует на доходы до 2,4 млн руб. в год; свыше этой суммы применяется повышенная ставка 15 % или 20 %.
• Налоговый вычет при продаже остался в прежнем размере — до 1 млн руб. или до фактических расходов на покупку.
• Возвратный вычет при покупке сохранён: до 2 млн руб. на покупку жилья + до 3 млн руб. на проценты по ипотеке.
• ФНС теперь получает сведения о сделках из Росреестра и банков автоматически. Упустить декларацию или занизить доход станет сложнее.
• Минимальный налог (1 % с дохода) при «Доходы минус расходы» на УСН не уменьшается на авансы, если годовой налог оказался минимальным.

Почему «обмен» квартир всё-таки может облагаться налогом

Многие собственники уверены: если деньги от продажи сразу идут на покупку новой квартиры, то налога быть не должно. Это ошибка. Налоговый кодекс разделяет две разные операции:

1. Продажа — это доход, облагаемый НДФЛ.
2. Покупка, это расход, на который можно получить имущественный вычет, но не уменьшить налогооблагаемую базу напрямую.

Иными словами, обмен квартир без промежуточного налогообложения возможен только в рамках одного налогового периода и при соблюдении ряда условий, о которых, ниже.

Когда не нужно платить налог при продаже в 2026 году

Если срок владения меньше указанного, налог обязателен при любой сумме дохода.

Пошаговый расчёт налога при продаже в том же году

Шаг 1. Определите налогооблагаемый доход

Доход = Цена по договору – налоговый вычет (или расходы).

• Вычет фиксированный, 1 млн руб. (если документов на покупку нет).
• Или расходы — фактически потраченные деньги на приобретение этой квартиры (документально подтверждаются).

Пример 1

Вы продали квартиру за 5 млн руб., купленную 2 года назад за 3,8 млн руб. Налогооблагаемая база: 5 – 3,8 = 1,2 млн руб.

Шаг 2. Рассчитайте НДФЛ

• До 2,4 млн руб. → 13 %;
• Свыше 2,4 млн руб. → 15 % на превышение.

1,2 млн × 13 % = 156 000 руб.

Шаг 3. Получите вычет за покупку новой квартиры

Если вы ещё не использовали вычет, можно одновременно заявить право на возврат 13 % от 2 млн руб. = 260 000 руб.

Как оформить взаимозачёт: инструкция для 2026 года

1. До 30 апреля 2027 года подайте 3-НДФЛ в электронном или бумажном виде.
2. В одной декларации укажите:
   • Доход от продажи (приложение 1, раздел 6);
   • Расходы/вычет по продаже (приложение 6);
   • Имущественный вычет при покупке (приложение 7).
3. Если сумма к возврату больше к уплате, в заявлении укажите зачёт встречных требований. Налоговая сама перечислит разницу.
4. Срок возврата, до 3 месяцев после камеральной проверки.

Частые ошибки и ловушки

• «Дарственная» схема: дарение «родственнику» для обхода сроков рискует переклассификацией в продажу и штрафами 20 %.
• Недооценка: если цена в договоре < 0,7 × кадастровой стоимости, ФНС пересчитает налог по кадастру.
• Неявка к нотариусу при долевой продаже: с 2026 года сделки с долями < ¼ обязательно заверяются нотариально, иначе регистрация не пройдёт.

Что делать, если налог всё-таки «минимален»

• Если годовой налог по ставке 15 % < 1 % дохода, платите 1 %.
• Разницу между авансами и минималкой можно учесть в будущем периоде как убыток (ст. 346.18 НК РФ).

Практический чек-лист

1. Проверьте дату регистрации права в ЕГРН — отсчёт сроков ведётся именно с неё.
2. Сохраните все ДДУ, чеки, договор купли-продажи, акты приёма-передачи — они понадобятся как доказательство расходов.
3. Заранее (еще до продажи) оформите электронную подпись и подключитесь к сервисам «Госуслуг» и «Личный кабинет налогоплательщика» — подача деклараций станет быстрее.
4. Если сумма налога > 50 тыс. руб., рассмотрите вариант ипотечного вычета «вперёд» — налоговая может выдать справку, уменьшающую НДФЛ до нуля.

Ключевые даты 2026 года

• 30 апреля 2027 — последний день подачи 3-НДФЛ за 2026 год.
• 15 июля 2027 — крайний срок уплаты НДФЛ (если нет вычета).
• 1 декабря 2026 — срок уплаты налога на имущество (для УСН-спецрежимников).

Даже если вы продали и купили квартиру «в один год», налоговое событие всё-таки произошло. Однако за счёт правильного применения вычетов и взаимозачёта большую часть НДФЛ можно вернуть или вовсе «обнулить». Главное — соблюдать сроки, сохранять документы и своевременно подать декларацию.