Актуально на г.

Оглавление

1. Что подлежит налогообложению
2. Кто может не платить НДФЛ
3. Как законно уменьшить налог
4. Сроки и способы подачи 3-НДФЛ
5. Практические примеры расчёта

Какой доход облагается налогом при продаже недвижимости

Налоговая база по НДФЛ определяется как разница между ценой продажи и:

• первоначальными расходами на покупку (если есть документы), либо
• имущественным вычетом 1 000 000 руб. (если документов нет или сумма расходов меньше).

Формула:
Налог = (Цена продажи − Вычет/Расходы) × 13 %

Кто полностью освобождён от уплаты НДФЛ

Способы законного снижения налога

3.1 Имущественный вычет 1 000 000 руб.

Максимально простой способ: из цены продажи вычитается 1 млн руб. и остаток умножается на 13 %. Подходит, когда нет чеков на покупку.

3.2 Вычет «расходы на приобретение»

Если покупная цена была выше 1 млн руб. и документы сохранились, выгоднее вычесть именно расходы.
Пример:
Квартира куплена за 6 млн руб., продана за 7 млн руб.
Налог = (7 млн − 6 млн) × 13 % = 130 000 руб.

3.3 Налог при дарении

Если жилье получено в дар и уплачен налог 13 % от кадастровой стоимости, эту сумму можно учесть как «расход» при последующей продаже и уменьшить налогооблагаемую базу.

3.4 Объединение вычетов

Одновременно применять вычет 1 млн руб. и вычет расходов нельзя — выбирается только один из них.

Как и когда подать декларацию 3-НДФЛ

1. Срок подачи: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
2. Каналы подачи:
   • Личный кабинет на Госуслугах.
   • Приложение ФНС «Налоги ФЛ».
   • Контактный центр ###-###-####.
   • Любое отделение ФНС по записи.
3. Срок оплаты: до 15 июля того же года.

Примеры расчёта налога при продаже квартиры в 2026 году

Пример 1. Единственное жильё, куплено в 2022 г.

Квартира куплена в марте 2022 за 4 млн руб. и продана в апреле 2026 за 5 млн руб.
Срок владения = 4 года → освобождение от НДФЛ, декларация не подаётся.

Пример 2. Квартира куплена в 2024 г., продана за 2 млн руб.

Не успел «отлежаться» 3 года, поэтому возможен выбор:

• Вычет 1 млн → налог = (2 млн − 1 млн) × 13 % = 130 000 руб.
• Если есть документы на покупку за 2 млн → налог = 0 руб.

Пример 3. Квартира получена в дар, налог при дарении уже уплачен

Кадастровая стоимость при дарении, 3 млн руб., налог уплачен (3 млн × 13 % = 390 000 руб.).
Продаётся через 1 год за 3,2 млн руб.
Налог = (3,2 млн − 3 млн) × 13 % = 26 000 руб.

Краткий чек-лист продавца квартиры

• ☐ Проверьте срок владения: 3 или 5 лет.
• ☐ Сохраняйте ДДУ, чеки, акт приёма-передачи.
• ☐ Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля, если налог всё-таки есть.
• ☐ Уплатите налог до 15 июля.

Источник: Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1, 220; Письма ФНС России 2024–2025 гг.