Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее – ОСС) — это высший орган управления домом. Именно на ОСС принимаются ключевые решения: от выбора способа управления до капитального ремонта и установки рекламных конструкций. В 2026 году вступили в силу новые правила (ФЗ-463 от ), упрощающие процедуру и позволяющие проводить собрания онлайн. Ниже – пошаговая инструкция, соответствующая последним изменениям в ЖК РФ.

Три формы проведения ОСС

Выберите подходящий формат:

• Очное — традиционное собрание в помещении;
• Заочное, голосование на бумажных бюллетенях;
• Смешанное/онлайн, участие через цифровые платформы (Госуслуги «Дом», Умное ЖКХ) или электронная подпись.

Кто может инициировать собрание

Инициаторами могут быть:

1. Любой собственник помещения (ч. 2 ст; 44 ЖК РФ);
2. Управляющая компания, ТСЖ, жилищный кооператив;
3. Орган местного самоуправления, если дом признан аварийным.

Этап 1. Создание инициативной группы

Рекомендуется выделить 3–5 человек, которые:

• сформируют повестку дня;
• соберут реестр собственников (выписка из ЕГРН + сведения о площади);
• подготовят проект решений.

Этап 2. Повестка дня и проекты решений

Каждый вопрос должен быть чётко сформулирован, например:

• «О выборе способа управления многоквартирным домом: управление управляющей организацией ООО «Комфорт-Сервис».
• «Об утверждении тарифов на содержание жилья на 2026 год».

Для каждого вопроса готовится отдельный проект решения с вариантами ответа: «За», «Против», «Воздержался».

Этап 3. Уведомление собственников

Срок: не позднее чем за 10 дней до начала голосования (ст. 45.1 ЖК РФ).

Уведомление должно содержать:

1. Дату, время и место (или ссылку на онлайн-платформу);
2. Полную повестку дня;
3. Образцы бюллетеней/ссылку на электронный бюллетень;
4. ФИО и контакт инициаторов.

Способы доставки:

• Личная подпись в почтовой квитанции;
• Размещение в личном кабинете Госуслуг «Дом»;
• Отправка на e-mail, указанный в ЕГРН.

Этап 4. Голосование и кворум

Кворум 2026: если первое собрание не состоялось из-за отсутствия кворума, повторное собрание может проводиться при 25 % голосов (законопроект, внесённый в Госдуму).

Этап 5. Подведение итогов

Бумажный вариант

• Бюллетени подсчитываются комиссией из ≥3 человек;
• Заполняется протокол ОСС (образец доступен на сайте РосКвартал).

Онлайн-вариант

• Система автоматически подсчитывает голоса и формирует электронный протокол с ЭЦП;
• Файл экспортируется в формате PDF и направляется в Росреестр.

Этап 6. Публикация результатов

В течение 3 рабочих дней протокол размещают:

1. На официальном сайте УК;
2. На доске объявлений в подъезде;
3. В личном кабинете Госуслуг «Дом» (если использовалась платформа).

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: отсутствие реестра собственников.
  Решение: закажите выписку из ЕГРН заранее.
• Ошибка: повестка дня сформирована без расчётов.
  Решение: утвердите смету расходов и приложите к письму.
• Ошибка: бюллетени без подписей.
  Решение: обязательно требуйте подпись и дату от каждого собственника.

Шаблон календаря подготовки

Пример для очного собрания 30 июня 2026 г.

1. 10–20 июня – формирование инициативной группы и реестра;
2. 20 июня – утверждение повестки и проектов решений;
3. 21 июня – рассылка уведомлений (10 дней до 30 июня);
4. 30 июня – проведение собрания и подсчёт голосов;
5. 1–3 июля – публикация протокола.

Ответственность за нарушения

За подделку бюллетеней или протоколов предусмотрена уголовная ответственность (ст. 327 УК РФ – «Подделка официальных документов»). Верховный суд РФ уже отменил решения ОСС, где не было кворума или нарушена процедура уведомления.

Ключевая памятка

• ✅ 10 дней на уведомление;
• ✅ 50 % голосов (или 25 % на повторном собрании);
• ✅ Электронные платформы = юридическая сила;
• ✅ Протокол в 3 дня на все ресурсы.

Следуя этому алгоритму, вы проведёте ОСС максимально быстро, законно и без риска отмены решений.