Судебная практика последних лет ― от Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 июля 2022 г. № 77-КГ22-2-К1 до свежих актов 2025-2026 гг. ― показывает: вопрос «совместная или личная квартира?» остаётся одним из самых спорных при разводе.

Почему статус квартиры имеет значение

• Если жильё признано совместно нажитым, оно делится 50/50 (или в ином соотношении по усмотрению суда).
• Если квартира признаётся личной собственностью одного из супругов, второй претендовать не может.
• При наличии долей детей (материнский капитал, подарок бабушки и т.д.) разделу подлежит уже уменьшенная часть.

Что говорит закон (СК РФ ст. 34, 36, 37)

Автоматически считается совместной собственностью

Всё, что куплено в период брака, если не выделено в натуре и не оплачено исключительно личными средствами одного из супругов (ст. 34 СК РФ).

Является личным имуществом

1. Приобретено до вступления в брак.
2. Получено в дар или по наследству во время брака.
3. Куплено за средства, полученные от продажи личного имущества (например, квартира продана до брака, деньги вложены в новую).

Главный «серый» критерий: «значительные вложения»

Статья 37 СК РФ допускает переход личной квартиры в разряд общей, если второй супруг произвёл «значительные вложения» (капитальный ремонт, перепланировка, достройка). Однако:

• Суд трактует понятие «значительно» произвольно: +30–50 % к рыночной стоимости считается достаточным лишь при наличии доказательств (чеки, сметы, заключение оценщика).
• Простая переклейка обоев или косметический ремонт не считаются.
• Доказательная база должна быть «железной»: договоры, платёжки, свидетельские показания.

Судебные тренды 2025-2026 годов

Верховный Суд РФ: формальное оформление на одного не решает

В обзоре практики 2025 г. ВС РФ подчеркнул: «квартира, приобретённая в браке, не принадлежит только тому, на кого она оформлена». Важен не номинальный собственник, а источник средств (Решение от ).

Дар или совместные средства? Суд оценивает цепочку транзакций

Московский городской суд 2025 г.: муж купил квартиру за деньги, полученные в дар от матери. Суд признал квартиру личным имуществом, поскольку денежный дар был «достаточно оформлен» (письмо, выписка со счёта, отсутствие смешения с общими средствами).

Доли детей и «сокращение раздела»

Если при покупке использовался материнский капитал, доля детей выделяется до деления между супругами. Суды всё чаще отказывают в разделе всей квартиры, ограничиваясь лишь «взрослой» частью (Обзор практики ВС РФ по материнскому капиталу, март 2026 г.).

Как доказать, что квартира – совместная

1. Собрать платёжные документы: выписки ЕГРН, квитанции, договор ДДУ/КП, платёжные поручения из общего счёта супругов.
2. Заказать оценку: независимый оценщик подтвердит стоимость вложений и рост цены.
3. Фиксировать улучшения: акты скрытых работ, разрешения на перепланировку, фото «до/после» с привязкой дат.
4. Ходатайствовать о допросе свидетелей: соседи, строители, прораб.

Образец иска (кратко)

Истец: Иванова О.А.
Ответчик: Иванов А.С.

Просим:

1. Признать квартиру по адресу: г. Москва, ул. Парковая, д. 10, кв. 45 совместной собственностью супругов.
2. Поделить квартиру в натуре (или определить доли 1/2).
3. Взыскать с ответчика компенсацию за неравный раздел.

Обоснование: квартира приобретена в браке за счёт общих доходов, произведены значительные улучшения на 1,8 млн руб., увеличившие рыночную стоимость на 25 % (оценка № 123 от ).

Быстрый чек-лист для супругов

Ключевые выводы

• Формальное оформление недвижимости на одного из супругов не имеет решающего значения.
• Главное – источник средств и доказательства вложений.
• Любые улучшения нужно отражать в договорах и платёжках.
• Обязательно учитывать доли детей, если использовался материнский капитал.

И помните: чем раньше вы соберёте доказательства и проконсультируетесь с юристом, тем выше шанс добиться справедливого раздела.