Важно: с действует обновлённый порядок регистрации договоров аренды жилых помещений (ФЗ-59-ФЗ)․
В статье вы найдёте актуальный образец договора аренды квартиры между физлицами, разбор обязательных пунктов и
рекомендации юриста по защите прав арендодателя и арендатора․

Зачем нужен письменный договор аренды

• Юридическая защита: при наличии подписанного договора споры решаются в среднем в 3 раза быстрее․
• Налоговые последствия: если арендодатель не заключит договор и не подаст декларацию 3-НДФЛ, штраф до 40% от неуплаченного налога․
• Возможность прописки: с 2025 года временная регистрация возможна только на основании договора найма/аренды․

Отличие договора аренды от договора найма

Разделы договора аренды квартиры 2026: скачайте готовый бланк

Скачать ․doc-шаблон (50 КБ)

Преамбула и реквизиты сторон

Арендодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456, выдан ОУФМС России по г․ Москве ,
проживает: 119049, г․ Москва, ул․ Льва Толстого, д․ 16, кв․ 25․
Арендатор: Петрова Анна Сергеевна, паспорт 77 01 654321, выдан ОУФМС России по г․ Москве ,
проживает: 123456, г․ Москва, ул․ Пушкина, д․ 10, кв․ 5․

Предмет договора

Передаётся во владение и пользование: 2-комнатная квартира, общей площадью 56,4 м²,
жилой — 30,2 м², кухня, 8,7 м², расположенная по адресу: 119330, г․ Москва, ул․ Поклонная, д․ 10, кв․ 45,
кадастровый номер 77:01:0004010:1234․

Срок и порядок вселения

1. Срок: 11 месяцев 15 дней, с по ․
2. Вселение: в течение 3 рабочих дней после подписания акта приёма-передачи․
3. Обязательная временная регистрация арендатора в течение 7 дней․

Арендная плата и залог

• Денежная сумма: 75 000 ₽ в месяц, включая коммунальные услуги, кроме электроэнергии по счётчику․
• Индексация: ежегодно 1 июня на инфляцию + 3 %․
• Залог: 75 000 ₽ (1 месяц) — возвращается при выезде, за вычетом штрафов и недоплат;
• Штраф: 0,1 % за каждый день просрочки․

Обязанности сторон (основные)

Особые условия

• Ребёнок и животные: разрешено содержание кота, запрещено собаки >10 кг․
• Субаренда: запрещена без письменного согласия․
• Выкуп: стороны могут оформить договор аренды с последующим выкупом (дополнительное соглашение)․

Расторжение и санкции

1. Досрочное расторжение: возможно при нарушении любой стороной условий с предупреждением за 30 дней․
2. Незаконное выселение: арендодатель несёт ответственность согласно ст․ 333․36 ГК РФ (возмещение морального вреда)․
3. Удержание вещей: запрещено (ст․ 360 ГК РФ), используйте только судебный порядок․

Пошаговая инструкция: как правильно заключить договор

1. Подготовьте документы на квартиру: ЕГРН, выписка, техпаспорт
2. Проверьте личность арендатора: паспорт + СНИЛС (для регистрации)
3. Заполните бланк: используйте шаблон выше или конструктор FastDoc
4. Заключите акт приёма-передачи: приложите фото счётчиков, список мебели
5. Зарегистрируйте: через «Госуслуги» или МФЦ (если срок ≥ 1 год)

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: Не прописано, кто оплачивает коммуналку․
  Решение: чёткий пункт «Инклюзив/эксклюзив коммунальных платежей»․
• Ошибка: Фиксация только наличных․
  Решение: укажите безналичный расчёт (карта/СБП) и чек об оплате․
• Ошибка: Отсутствие фото квартиры при въезде/выезде․
  Решение: снимите видео-обход на смартфон, сохраните в облаке․

Ответы на популярные вопросы

Вопрос: Обязан ли арендодатель платить НДФЛ при аренде менее 12 месяцев?

Да․ Налог нужно заплатить со всех доходов от аренды, независимо от срока (ст․ 208 НК РФ)․ Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года․

Вопрос: Можно ли поднять плату досрочно?

Только по соглашению сторон или если в договоре прописана индексация․

Вопрос: Как выписать арендатора без суда?

Если договор заключён сроком до 12 месяцев и не зарегистрирован, достаточно письменного уведомления за 30 дней․ При регистрации, только через суд․

Скачать документы

• Шаблон в ․doc (50 КБ)
• Шаблон в ․pdf (120 КБ)
• Акт приёма-передачи ․docx

Автор: Елена Кузнецова, юрист, специалист по жилищному праву․
Обновлено: 19 апреля 2026 г․