Продажа жилой недвижимости требует подачи декларации по форме 3‑НДФЛ. В статье подробно рассмотрим, какие сведения необходимо указать, какие документы собрать и как правильно заполнить декларацию на конкретном примере.

Когда требуется подавать 3‑НДФЛ?

• Если вы физическое лицо‑налогоплательщик и получили доход от продажи квартиры, который не был удержан налоговым агентом (например, продажа через собственный договор).
• Если у вас есть другие доходы, не связанные с работой (аренда, продажа имущества и т.п.) за налоговый период.
• Срок подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
  Например, доход от продажи квартиры, полученный в 2025 году, необходимо задекларировать до 30 апреля 2026 года.

Основные налоговые ставки

1. Для резидентов России – 13 % от налогооблагаемой базы.
2. Если совокупный доход превышает 5 млн рублей, применяется ставка 15 % к сумме, превышающей порог.
3. Если продавец владел имуществом менее 5 лет, то налог рассчитывается от разницы между ценой продажи и суммой расходов (покупка + улучшения). Если срок владения более 5 лет – налог не взимается.

Необходимые документы

• Копия договора купли‑продажи квартиры.
• Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.
• Документы, подтверждающие размер расходов:
  • Договор купли‑продажи при приобретении квартиры.
  • Квитанции/чеки на проведение ремонтных работ (если они учитываются).
• Справка из банка о получении средств от покупателя (если продажа была банковской).
• Скан ИНН и СНИЛС.

Пошаговый пример заполнения декларации

Исходные данные

Шаг 1. Определяем налогооблагаемую базу

Поскольку срок владения более 5 лет, налог не взимается. Однако декларацию все равно подаем, указав «ноль» в строке «Налог к уплате». Это важно, если в том же году у вас есть другие доходы, подлежащие налогообложению.

Шаг 2. Заполняем форму 3‑НДФЛ (в онлайн‑сервисе ФНС)

1. Страница 1. Общие сведения
   • Поле «Дата подачи» – текущая дата (например, ).
   • Поле «Налоговый период» – 2025 год.
   • Указываем ИНН, СНИЛС, ФИО.
2. Страница 2. Доходы
   • Раздел «Продажа недвижимости». Вводим:
     • Дата продажи – .
     • Код дохода – 101 (продажа недвижимости).
     • Сумма дохода – 5 200 000 ₽.
     • Сумма расходов – 3 500 000 ₽ (покупка) + 300 000 ₽ (ремонт) = 3 800 000 ₽.
     • Налоговая база = 5 200 000 ₽ – 3 800 000 ₽ = 1 400 000 ₽.
     • Ставка налога – 13 % (поскольку совокупный доход < 5 млн).
     • Налог к уплате = 1 400 000 ₽ × 13 % = 182 000 ₽.

     Но поскольку срок владения более 5 лет, налог не взимается. В поле «Налог к уплате» ставим 0 и указываем основание «Продажа имущества, находившегося в собственности более 5 лет».

3. Страница 3. Вычеты и льготы
   • Если у вас есть стандартный налоговый вычет (13 % от дохода, полученного от продажи, но при этом срок владения более 5 лет — вычет не применяется).
   • Указываем «Нет вычетов».
• Общая сумма доходов – 5 200 000 ₽.
• Общая сумма расходов – 3 800 000 ₽.
• Налоговая база – 1 400 000 ₽.
• Налог к уплате – 0 ₽ (поскольку срок владения более 5 лет).

Шаг 3. Подтверждающие документы

После заполнения декларации необходимо загрузить сканы:

• Договор купли‑продажи (покупка и продажа).
• Квитанции на оплату ремонта.
• Выписка из ЕГРН.

Шаг 4. Подача декларации

1. Проверяем все данные в личном кабинете ФНС.
2. Нажимаем кнопку «Подать декларацию». После успешной подачи получаем Квитанцию с номером операции.
3. Если налог к уплате был бы >0, в течение 30 дней после подачи необходимо оплатить налог в любой банк, указав КПП (код причины платежа) -010201 (налог на доходы физических лиц).

Частые ошибки и как их избежать

• Не указали срок владения – без этой информации налоговый орган может начислить налог по ставке 13 %.
• Не приложили подтверждающие расходы (квитанции, договоры) – в этом случае налоговая база будет рассчитываться без вычета расходов, что увеличит налог.
• Пропуск срока подачи – штраф за просрочку составляет 5 % от суммы налога, но не менее 1 000 ₽.
• Неправильный код дохода – используйте код 101 (продажа недвижимости). Другие коды могут привести к отказу в приеме декларации.

Советы по оптимизации налогообложения

1. Если срок владения <5 лет, постарайтесь зафиксировать все расходы на улучшение квартиры (ремонт, перепланировка) – они уменьшают налогооблагаемую базу.
2. При продаже более одной квартиры в течение года суммируйте доходы, чтобы определить, превышаете ли вы порог в 5 млн ₽ и нужна ли ставка 15 %.
3. Если у вас есть право на социальный налоговый вычет (например, на покупку нового жилья), подайте соответствующее заявление в течение 12 месяцев после продажи.
4. Воспользуйтесь сервисом «Заполнить декларацию онлайн» на сайте ФНС – система автоматически проверит корректность расчётов.

Пример готовой декларации (скриншот)

Ниже показан условный вид заполненной формы 3‑НДФЛ (в онлайн‑версии ФНС). В реальном документе поля будут интерактивными.

Подготовка и подача декларации 3‑НДФЛ при продаже квартиры – процесс, который требует внимательности к деталям: срок владения, подтверждающие расходы, правильные коды доходов и своевременная подача. Следуя приведённому выше примеру, вы сможете без ошибок оформить декларацию, избежать штрафов и, при необходимости, правильно рассчитать налог.

Помните: даже если налог к уплате равен нулю, декларацию необходимо подать в установленный срок. Это подтверждает законность сделки и избавляет от возможных проверок в будущем.

Статья подготовлена в соответствии с данными, актуальными на 2026 год, и учитывает последние изменения налогового законодательства России.