В 2026 году налог на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи жилой недвижимости остаётся одним из самых актуальных вопросов для собственников. В статье разобраны:

• когда налог платить обязательно, а когда – нет;
• какие ставки действуют в 2026 году;
• как правильно рассчитать налоговую базу;
• какие налоговые вычеты позволяют уменьшить сумму налога;
• пошаговая инструкция по заполнению декларации 3‑НДФЛ и уплате налога.

Основные положения НДФЛ при продаже квартиры

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) возникает, когда физическое лицо получает прибыль от реализации недвижимости. При этом:

• Налоговая база – это разница между ценой продажи и ценой приобретения (с учётом подтверждённых расходов).
• Ставка НДФЛ в 2026 году для резидентов – 13 %. Для нерезидентов ставка составляет 15 % (или 30 % без налогового соглашения).
• Существует налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. – из суммы продажи (или из прибыли) можно вычесть эту величину, если квартира являлась единственным жилым помещением продавца.

Когда налог платить не требуется

Налоговая нагрузка может быть полностью отменена в следующих случаях:

1. Срок владения более 5 лет. Если квартира находилась в собственности более пяти лет, доход от её продажи не облагается НДФЛ.
2. Срок владения более 3 лет при получении в наследство или по дарственной. При условии, что собственник не продавал объект ранее.
3. Продажа единственного жилого помещения, полученного в результате приватизации, и использовавшегося более 3 лет как основное жильё.
4. Продажа при условии реинвестирования полученных средств в приобретение другого жилого помещения в течение 12 месяцев. (вычет «реинвестирование»).

Как рассчитывается налог в 2026 году

Общая формула расчёта выглядит так:

Налог = (Цена продажи – Цена покупки – Доказанные расходы – Вычет 1 000 000) × Ставка НДФЛ
 

Если вы не используете вычет 1 млн, то в формуле просто не вычитаем эту сумму.

Пример 1. С использованием вычета 1 млн руб.

Сергей купил квартиру в 2024 году за 2 500 000 руб., а в 2026 году продал её за 3 100 000 руб..

• Цена продажи = 3 100 000 руб.
• Вычет = 1 000 000 руб;
• Налоговая база = 3 100 000 – 1 000 000 = 2 100 000 руб.
• Налог = 2 100 000 × 13 % = 273 000 руб.

Пример 2. Без вычета (при наличии подтверждённого договора купли‑продажи)

• Цена продажи = 3 100 000 руб.
• Цена покупки = 2 500 000 руб.
• Налоговая база = 3 100 000 – 2 500 000 = 600 000 руб.
• Налог = 600 000 × 13 % = 78 000 руб.

Как видно из примеров, налоговый вычет в 1 млн руб. целесообразен, когда разница между ценой продажи и покупкой превышает эту величину.

Налоговые вычеты и дополнительные уменьшения базы

Пошаговая инструкция по уплате налога в 2026 году

1. Соберите документы. Вам понадобятся:
   • Договор купли‑продажи (оригинал + копия).
   • Квитанция о получении денег от покупателя.
   • Документы, подтверждающие расходы на покупку, ремонт, госпошлину.
   • Справка 2‑НДФЛ (если вы работаете по договору с работодателем).
2. Определите налоговую базу. Вычтите из цены продажи:
   • Цена покупки (с учётом подтверждённых расходов).
   • Базовый вычет 1 млн руб. (если применим).
   • Прочие подтверждённые расходы (ремонт, госпошлина);
3. Рассчитайте налог. Умножьте полученную базу на 13 % (для резидентов) или 15 % (для нерезидентов).
4. Заполните декларацию 3‑НДФЛ.
   • Скачайте форму на сайте nalog.gov.ru или заполните онлайн в ЛК «Госуслуги».
   • В разделе «Доходы от продажи недвижимости» укажите:
     • Сумму продажи.
     • Сумму покупки.
     • Размер налогового вычета.
     • Сумму налога, которую планируете уплатить.
5. Оплатите налог. Крайний срок – 15 июля года, следующего за годом продажи (для 2026 года – 15 июля 2027 года). Платёж можно произвести:
   • Через онлайн‑банк (по реквизитам ФНС).
   • В отделении банка по QR‑коду, полученному в кабинете налогоплательщика.
   • Через терминал «Сбербанк Онлайн», «Тинькофф», «Касса» и пр.
6. Подайте декларацию. Декларацию необходимо отправить в налоговый орган не позднее 30 апреля 2027 года (если декларацию подаёте в бумажном виде – в отделение ИФНС, если онлайн – через личный кабинет ФНС).
7. Сохраните подтверждения. Сохраните копию декларации, квитанцию об уплате налога и все подтверждающие документы минимум 5 лет.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если квартира была куплена в ипотеку?

Да. Налог рассчитывается от разницы цены продажи и цены покупки, независимо от того, как была приобретена квартира. Однако проценты по ипотеке могут быть включены в перечень расходов, если они документально подтверждены.

Какой срок подачи декларации, если я продал квартиру в декабре?

Декларацию за 2026 год необходимо подать до 30 апреля 2027 года, а налог уплатить до 15 июля 2027 года.

Можно ли уменьшить налог, указав в декларации только разницу цен без вычета 1 млн?

Да, если разница между ценой продажи и ценой покупки меньше 1 млн руб., вычет в 1 млн будет «переполнять» базу и не будет использован. В этом случае налог рассчитывается только от фактической прибыли.

Что делать, если я не успел подать декларацию в срок?

Налоговый агент (работодатель) может удержать налог автоматически, но если вы не подали декларацию, вам может быть начислен штраф за просрочку – 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 руб.

Продажа квартиры в 2026 году – процесс, требующий внимательного подхода к расчёту налога и правильному оформлению документов. Соблюдая сроки, используя налоговые вычеты и правильно заполняя декларацию 3‑НДФЛ, вы сможете минимизировать налоговую нагрузку и избежать штрафов.

Помните: четкое документирование расходов и своевременная подача декларации – ключ к безболезненному расчёту НДФЛ. При возникновении вопросов рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в ФНС России.