Краткая справка
В соответствии с статьёй 552 ГК РФ‚ при продаже помещения (здания‚ сооружения или иной недвижимости) покупателю одновременно переходит право на земельный участок‚ который занимает продаваемый объект и необходим для его использования. Этот принцип называют «единством судьбы» земельного участка и объекта недвижимости.
Основные положения статьи 552 ГК РФ
- Принцип единства судьбы. Всякий раз‚ когда продаётся недвижимость‚ «следует» и земельный участок‚ на котором она расположена.
- Одновременность перехода прав. Право собственности на земельный участок переходит к покупателю в момент регистрации перехода права собственности на сам объект недвижимости.
- Необходимость использования. Передаётся именно та доля участка‚ которая требуется для эксплуатации продаваемого здания/помещения.
Продажа помещения в нежилом здании с общей долевой собственностью на землю
Часто в практике малого бизнеса и при обороте коммерческой недвижимости здание находится в долевой собственности нескольких лиц (ООО‚ ИП‚ физических лиц)‚ а земельный участок под зданием — также в общей долевой собственности этих же лиц.
Что происходит при продаже одного нежилого помещения?
- Продавец помещения обязан одновременно передать покупателю свою долю в праве собственности на земельный участок.
- Доля рассчитывается пропорционально площади продаваемого помещения к общей площади всех помещений в здании.
- В договоре купли-продажи достаточно указать: «Одновременно с переходом права собственности на помещение продавец переходит покупателю долю в размере … % в праве общей долевой собственности на земельный участок № …».
Нужно ли согласие остальных собственников?
Нет. Переход доли осуществляется без согласия других участников долевой собственности‚ поскольку речь идёт о продаже «обособленного» объекта — помещения. Однако у остальных долевых собственников есть преимущественное право покупки доли в земельном участке (применяется правило ст. 250 ГК РФ).
Схема оформления сделки
- Подготовка документов:
- Выписка ЕГРН на помещение;
- Выписка ЕГРН на земельный участок;
- Согласие супруга/супруги продавца (если объект куплен в браке);
- Уведомление остальных долевых собственников о намерении продать долю (за 30 дней до сделки).
- Отдельным пунктом указать переход доли в земле;
- Указать кадастровые номера и точные размеры долей.
- Регистрация в Росреестре:
- Одновременно регистрируется переход права на помещение и доли на землю;
- Оплачивается госпошлина 2 000 руб. за каждый объект (помещение + доля).
Частые ошибки и риски
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| В договоре не указана доля в земле | Регистратор откажет в регистрации сделки | Добавить отдельный раздел «Переход доли на земельный участок» |
| Не уведомлены остальные собственники | Сделка может быть оспорена в течение 3 месяцев | Заранее направить уведомления заказными письмами/нотариусом |
| Участок не межёван | Невозможно оформить долю | Провести межевание и внести границы в ЕГРН до сделки |
Новые требования 2025 года
- С 1 марта 2025 г. Росреестр не регистрирует сделки с земельными участками‚ границы которых не внесены в кадастровую карту.
- Вводится упрощённая процедура принудительного изъятия участков‚ если объект недвижимости самовольно возведён (ст. 285 ГК РФ).
- Срок владения землёй не прерывается после её раздела на две части (важно для расчёта налога на прибыль).
Пошаговый чек-лист продавца помещения с долей в земле
- Подготовка
- Получить выписку ЕГРН на помещение и участок
- Определить размер доли (Sпомещения / Sвсего здания)
- Направить уведомления остальным собственникам (30 дней)
- Договор
- Включить обязательство передать долю в земле
- Согласовать цену за помещение и долю
- Регистрация
- Подать пакет документов в МФЦ/Росреестр
- Оплатить госпошлину
- Получить выписку ЕГРН на нового собственника
Ответы на популярные вопросы
Вопрос 1: Можно ли продать только помещение без доли в земле?
Нет. По закону доля в земле обязательно переходит к покупателю вместе с помещением.
Вопрос 2: Кто несёт расходы на оформление доли в земле?
Условия прописывают в договоре. По умолчанию расходы делятся 50/50 между сторонами.
Вопрос 3: Как оформить долю‚ если земля находится в аренде?
Переходит право аренды земельного участка; в договоре купли-продажи достаточно указать: «одновременно переходит право аренды земельного участка № … на срок до … года».
Статья 552 ГК РФ создаёт простое и понятное правило: «с недвижимостью — и земля». Главное, заранее определить долю в участке‚ уведомить остальных собственников‚ проверить межевание и корректно отразить условия в договоре. Соблюдение этих шагов позволит избежать отказа в регистрации и споров в будущем.