Контрактация в строительстве, это комплексная система правовых, организационных и финансовых процедур,
позволяющих систематизировать взаимоотношения между заказчиком, подрядчиком, проектировщиком и другими участниками строительного процесса.
Главная цель контрактации — обеспечить своевременное, качественное и экономически эффективное выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту или сносу объектов капитального строительства.
Правовая база 2026 года: что изменилось
С 1 сентября 2023 года вступили в силу утверждённые Правительством РФ типовые условия контрактов на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту и сносу объектов капитального строительства.
В 2026 году действуют:
- Постановление Правительства РФ от № 1066 — обновлённая редакция типовых условий;
- Постановление от № 15 — типовые условия контрактов на строительство/реконструкцию;
- Постановление от № 195 — типовые условия контрактов на проектные и изыскательские работы.
Основные виды строительных контрактов
EPC-контракт (Engineering, Procurement, Construction)
EPC-контракт, это «под ключ». Подрядчик берёт на себя все риски и ответственность:
- инженерно-проектные работы;
- закупка оборудования и материалов;
- строительно-монтажные работы;
- ввод объекта в эксплуатацию.
Цена, как правило, фиксированная (паушальная), но допускается корректировка по согласованной смете, если возникли непредвиденные обстоятельства.
EPC-M-контракт (Engineering, Procurement, Construction & Management)
Отличие от EPC в том, что подрядчик не выполняет работы своими силами, а лишь управляет процессом:
подбирает субподрядчиков, контролирует сроки, качество и бюджет. Риски распределяются между участниками более гибко.
Контракты по 44-ФЗ и 223-ФЗ
Используются при государственных и муниципальных закупках. В 2026 году действуют:
- Типовые условия контрактов на строительство — для объектов капитального строительства, финансируемых из бюджета;
- Типовые условия контрактов на строительный контроль — для привлечения независимого технадзора;
- Типовые условия контрактов на проектные и изыскательские работы — для подготовки проектной документации и инженерных изысканий.
Контракты жизненного цикла
Расширенная версия EPC, включающая эксплуатацию объекта после ввода в течение 10–30 лет.
Подрядчик отвечает за содержание, ремонт и модернизацию, что минимизирует риски заказчика.
Обязательные элементы любого строительного контракта в 2026 г.
- Предмет контракта: точное описание объекта, перечень работ, стадии.
- Сроки: календарный график строительства и продолжительность гарантийного периода.
- Цена: фиксированная, плавающая или смешанная (с указанием индексации);
- Порядок изменения цены: формула корректировки с учётом инфляции и непредвиденных работ.
- Порядок приёмки: промежуточные акты, этапная приёмка, ГК «Госстройэкспертиза» (если требуется).
- Гарантия качества: минимально 5 лет на конструктив и 3 года на инженерные системы.
- Обязанности сторон:
- заказчик обеспечивает площадку, исходные данные, финансирование;
- подрядчик несёт ответственность за качество, сроки, безопасность.
- Ответственность: неустойка, штрафы, возможность расторжения за просрочку > 10 % срока.
- Форс-мажор и страхование: страхование ответственности подрядчика, технологического риска.
Пошаговая схема заключения контракта в 2026 году
Шаг 1. Определите тип контракта (EPC, EPC-M, контракт жизненного цикла и пр.).
Шаг 2. Подготовьте типовой контракт на основе ПП РФ № 1066 или актуального постановления.
Шаг 3. Сформируйте задание на проектирование и техническое задание с учётом требований СП и ГОСТ.
Шаг 4. Проведите конкурс/запрос котировок по 44-ФЗ или 223-ФЗ (если государственный заказ).
Шаг 5. Согласуйте график финансирования и график производства работ в ЕИС.
Шаг 6. Подпишите контракт и зарегистрируйте его в ЕИС, если сумма ≥ 500 тыс. руб.
Шаг 7. Откройте счёт-спецсчёт в банке для обеспечения исполнения контракта (если требуется по закону).
Шаг 8. Начинайте работы только после получения разрешения на строительство (РНС) и ввода в график.
Ключевые риски и способы управления
| Риск | Кто несёт | Способ минимизации |
|---|---|---|
| Рост цен на материалы | Заказчик/Подрядчик | Индексация цены по формуле Минстроя |
| Просрочки по срокам | Подрядчик | Ежемесячный контроль, штраф 0,3 % за каждый день |
| Недостатки в проекте | Проектировщик | Гарантия 3 года, страхование проф. ответственности |
| Форс-мажор (COVID-19, санкции) | Стороны по соглашению | Оговорка в контракте, страхование перерывов |
Чек-лист для заказчика перед подписанием контракта
- ☐ Утверждена проектная документация и заключение ГГЭ;
- ☐ Согласованы смета и календарный план-график;
- ☐ Подрядчик предоставил обеспечение исполнения контракта (банковская гарантия/задаток);
- ☐ Включены условия об экологическом и технологическом контроле;
- ☐ Прописаны штрафы за каждый вид нарушения;
- ☐ Подрядчик застраховал риски ответственности (ОСОП, ДСАГО);
- ☐ Определён порядок сдачи объекта Госстройнадзору и Ростехнадзору (при необходимости).
Контрактация в строительстве в 2026 году, это не просто формальность, а фундамент успешной реализации проекта.
Используйте актуальные типовые условия, выбирайте подходящий тип контракта (EPC, EPC-M, контракт жизненного цикла)
и тщательно прорабатывайте каждый пункт соглашения. Так вы сведёте к минимуму финансовые и сроковые риски,
а также обеспечите высокое качество готового объекта.