С 1 января 2025 года правила обложения НДФЛ при продаже недвижимости претерпели существенные изменения. В статье разберёмся, какие именно суммы и в какие сроки должен заплатить обычный гражданин, решивший продать нежилое помещение: офис, гараж, склад или магазин.

Какой налог применяется?

НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн руб. за год) рассчитывается только с прибыли, а не со всей выручки. Прибыль определяется как:

• разница между ценой продажи и ценой покупки (если есть документы о расходах);
• либо разница между ценой продажи и фиксированным имущественным вычетом 250 000 руб., если документов о первоначальной стоимости нет.

Размер вычета

Для нежилых объектов закон предусматривает максимальный вычет:

250 000 рублей — единовременно за календарный год, независимо от количества проданных объектов.

Пример 1: продажа без документов о расходах

• Цена продажи офиса: 2 100 000 руб.
• НДФЛ к уплате: (2 100 000 – 250 000) × 13 % = 240 500 руб.

Пример 2: продажа с подтверждёнными расходами

• Цена продажи склада: 3 200 000 руб.
• Цена покупки 3 года назад: 2 800 000 руб.
• НДФЛ к уплате: (3 200 000 – 2 800 000) × 13 % = 52 000 руб.

Освобождение от НДФЛ

Физическое лицо не платит налог, если:

1. Владение более 5 лет (для объектов, приобретённых после );
2. Объект был получен по наследству, дарению от близкого родственника или приватизации, срок сокращён до 3 лет.

Когда и как отчитаться

• Срок подачи 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года (например, за 2026 год, до ).
• Срок уплаты налога — до 15 июля того же года.
• Если продажа произошла после , у покупателя есть обязанность удержать налог у источника, если объект дороже 5 млн руб. (новый «налоговый агент» для физлиц).

Пошаговая инструкция для продавца

1. Убедитесь, что прошёл необходимый срок владения (3 или 5 лет).
2. Соберите документы: договор купли-продажи, чеки, квитанции, выписку ЕГРН.
3. Выберите способ уменьшения базы: вычет 250 000 руб. или фактические расходы.
4. Заполните декларацию 3-НДФЛ через сервис ФНС или личный кабинет.
5. Оплатите налог по реквизитам ИФНС.

Частые ошибки

• Путать нежилое помещение с апартаментами (у апартаментов при продаже вычет 1 000 000 руб.).
• Не учитывать, что вычет 250 000 руб. суммарный за год: при продаже двух гаражей он делится между ними.
• Забывать подать нулевую декларацию при нулевом налоге (если вычет полностью покрыл доход).