Каждый, кто собирается продать квартиру, дом или земельный участок, рано или поздно сталкивается с вопросом: «С какой именно суммы нужно заплатить налог?» Ответ зависит сразу от нескольких факторов:

• насколько долго объект находился в собственности;
• какова его фактическая цена продажи;
• есть ли право на имущественный вычет;
• применяется ли налоговая ставка 13 % или 15 % по прогрессивной шкале․

Минимальный срок владения: 3 или 5 лет

Если недвижимость была приобретена до , освобождение от НДФЛ наступает после 3 лет владения․

Если же вы стали собственником с 2016 года и позже, правило «5 лет» применяется по умолчанию․ Однако есть исключения, при которых срок сокращается до 3 лет:

1. Квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника․
2. Права собственности возникли в результате приватизации․
3. Жильё было получено по договору ренты пожизненного содержания․

Из какой суммы рассчитывать налог?

Цена продажи или кадастровая стоимость?

С 2016 года налоговая берёт максимальное значение из:

• фактической цены в договоре купли-продажи;
• 70 % от кадастровой стоимости на 1 января года продажи․

Пример: квартира продана за 3 000 000 ₽, кадастровая стоимость 5 000 000 ₽․ Налогооблагаемая база будет 0,7 × 5 000 000 = 3 500 000 ₽ (а не 3 млн)․

Вычеты и способы снижения налога

Способ 1․ Имущественный вычет 1 000 000 ₽

Вы просто уменьшаете доход на 1 млн без подтверждения расходов․

Пример: продажа за 3 млн рублей → (3 млн – 1 млн) × 13 % = 260 000 ₽ к уплате․

Способ 2․ «Доход минус расходы»

Можно вычесть подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры или расходы на новое строительство․

Пример: купили за 2,4 млн, продаёте за 3 млн → (3 млн – 2,4 млн) × 13 % = 78 000 ₽․

Прогрессивная шкала: когда ставка 15 %

Если общий годовой доход продавца превышает 5 млн ₽, «лишняя» часть облагается уже по 15 %․ Пример:

• Зарплата за год 3 млн ₽․
• Доход от продажи квартиры 2,5 млн ₽․

Что делать, если квартира унаследована?

При наследовании:

• датой начала владения считается день открытия наследства (смерть наследодателя);
• расходы на покупку не учитываются, но можно применить вычет 1 млн ₽․

Пример: унаследованная квартира продана за 3 млн ₽ через 2 года после смерти родителя․ Налог = (3 млн – 1 млн) × 13 % = 260 000 ₽․

Как отчитаться и заплатить

1. До 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ․
2. До 15 июля уплатить начисленную сумму․
3. Если налог равен нулю (например, минусовые расходы), декларацию всё равно подают․

Быстрый чек-лист

Ключевая мысль

Чтобы точно знать, какая сумма облагается налогом, последовательно проверьте срок владения, сравните цену с кадастровой стоимостью, выберите лучший вычет и учтите возможную прогрессивную ставку․ Тогда неприятных сюрпризов от ФНС не будет․