Дарение недвижимости — это безвозмездная передача права собственности на дом (или квартиру, земельный участок) от одного человека (дарителя) другому (одаряемому)․
Казалось бы, сделка «безвозмездная», но в ряде случаев одаряемый обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․
Ниже ― подробный разбор правил, ставок, льгот и практических шагов, актуальных на 20 апреля 2026 года․
Кто платит налог при дарении дома
Налоговое бремя ложится на одаряемого, потому что он получает безвозмездный доход в виде рыночной (кадастровой) стоимости дома․
Даритель НДФЛ не платит, так как отчуждает имущество, а не получает доход (подтверждено письмами ФНС и судебной практикой)․
Когда налог НЕ надо платить
Освобождение от НДФЛ регламентирует п․ 18․1 ст․ 217 НК РФ и Семейный кодекс РФ․ Дом, полученный в дар, не облагается налогом, если даритель и одаряемый:
- являются близкими родственниками (родители ↔ дети, бабушка/дедушка ↔ внуки, полнородные и неполнородные братья/сестры, супруги);
- или состоят в усыновлении/удочерении;
- или находятся в прямой восходящей/нисходящей линии любого поколения․
Важно: с действует дополнительное требование: объект должен быть предназначен для личных, семейных или домашних нужд, а не использован в предпринимательской деятельности․ Суды уже подтверждают налогообложение, если дом сдавался в аренду или использовался для бизнеса․
Ставки налога
| Категория одаряемого | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| Близкий родственник (см․ п․ 2) | 0 % |
| Российский резидент, но не близкий родственник | 13 % (с 2025 года остаётся 13 %) |
| Нерезидент РФ (прожил в РФ менее 183 дней в году) | 30 % |
От чего высчитывается налоговая база
- Кадастровая стоимость дома на 1 января года, в котором заключён договор дарения (если кадастровая цена меньше 70 % рыночной, ИФНС вправе пересчитать);
- В договоре можно указать любую цену, но налоговая проверит, не превышает ли она 70 % кадастровой․
- Фактические расходы дарителя не учитываются, так как объект получен даром (безвозмездно)․
Декларация и сроки
- Если есть обязанность по НДФЛ, одаряемый должен подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом дарения․
- Оплатить налог нужно до 15 июля․
- Если дом получен от близкого родственника, декларацию подавать не требуется․
Практические примеры
Пример 1․ Дом получен от бабушки внуку
Дом кадастровой стоимостью 5 000 000 ₽ передан по договору дарения бабушкой своему внуку․
Налог = 0 ₽, так как бабушка и внук — близкие родственники․
Пример 2․ Дом получен от дальнего родственника (двоюродного брата)
Кадастровая стоимость 8 000 000 ₽, ставка 13 %․
Налог = 8 000 000 × 13 % = 1 040 000 ₽․
Декларация и оплата — не позднее 30․04 и 15․07 следующего года․
Можно ли сэкономить
- Юридическое оформление через дарение внутри семьи, самый простой способ избежать налога․ Убедитесь, что документы подтверждают родство (свидетельство о рождении, браке)․
- Раздел имущества: если дарите долю, можно заключить несколько договоров между близкими родственниками, чтобы не выходить за пределы льготы․
- Проверка фактического использования дома: если дом не сдавался и не использовался в бизнесе, у вас больше шансов отстоять льготу в суде при претензиях ИФНС․
Нотариальное удостоверение (новое с 2026 г․)
С марта 2026 года вступили поправки к закону о нотариате: дарение недвижимости обязательно удостоверяется нотариально․
Расходы на нотариуса + госпошлина (0,5 % от кадастровой стоимости, но не более 20 000 ₽) оплачивает сторона договора по соглашению․
Алгоритм действий одаряемого
- Проверьте родственные связи и документы․
- Определите кадастровую стоимость на Росреестре․
- Если льгота не применяется — рассчитайте НДФЛ․
- Зарегистрируйте право собственности в Росреестре․
- До 30 апреля подайте 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС или Госуслуги․
- Оплатите налог до 15 июля․
Частые ошибки
- «Мы с мужем — не близкие родственники, но дарим друг другу дом», супруги всё-таки относятся к категории, поэтому льгота действует․
- «Оформляем дарение, но фактически это продажа» — квалификация «дар» не допускает встречного исполнения, иначе сделку могут переквалифицировать в куплю-продажу с НДФЛ 13 % или 30 %․
- «Не буду подавать декларацию, раз получил подарок от дяди» — дядя не является близким родственником, декларация обязательна․
При дарении дома налог платит одаряемый․ Но если даритель и одаряемый, близкие родственники и дом не использовался в бизнесе, налог равен нулю․
В остальных случаях НДФЛ составляет 13 % (или 30 % для нерезидентов) от кадастровой стоимости, декларация обязательна․
Не забудьте о нотариальном удостоверении с 2026 года и своевременной отчётности в ФНС․