Дата публикации:

Общие положения

Объект незавершённого строительства (далее — ОНС) относится к категории недвижимого имущества, в отношении которого возможны:

• возникновение;
• изменение;
• прекращение прав собственности․

Основные нормы регулируются:

1. Гражданским кодексом РФ (гл․ 17․1, ст․ 235, ст․ 239․1);
2. Земельным кодексом РФ (ст․ 39․6 п․ 5);
3. Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»․

Когда прекращается право собственности на ОНС

Ввод объекта в эксплуатацию

Важно: после завершения строительства и постановки законченного объекта на кадастровый учёт одновременно прекращается право собственности на ОНС и снимается учёт ОНС (п․ 133 Правил госрегистрации)․

Добровольный отказ собственника

Ч․ 2 ст․ 235 ГК РФ допускает прекращение права собственности путём:

• отказа от права (в т․ч․ на ОНС);
• заявления в Росреестр о прекращении права․

Принудительное отчуждение

С действует ст․ 239․1 ГК РФ․ Земельный участок, находящийся в гос․/муниципальной собственности, может быть изъят, если:

1. договор аренды участка прекратился;
2. в течение 3 лет ОНС не введён в эксплуатацию;
3. собственник ОНС не устранил нарушения по решению суда․

Банкротство застройщика

Арбитражный суд может:

• признать отсутствующим право собственности на ОНС;
• обязать снести объект (постановление АС ДВО от № А59-934/2018)․

Самовольные постройки

Суд обязывает снести самовольную постройку, что влечёт прекращение права собственности․

Процедура снятия ОНС с кадастрового учёта

Алгоритм действий:

1. Подать заявление в Росреестр:
   • форма № ПП-1;
   • через МФЦ, Госуслуги, лично или в электронном виде․
2. Приложить документы:
   • правоустанавливающие документы на ОНС;
   • решение органа экспертизы о пригодности объекта;
   • разрешение на ввод в эксплуатацию (копия);
   • квитанция об уплате госпошлины 2 000 руб․
3. Росреестр в течение 5 рабочих дней прекращает право на ОНС и регистрирует право на готовый объект․

Особенности при долевом строительстве

• Долевые инвесторы не могут выделить долю в ОНС: права регистрируются на объект целиком (п․ 17 письма ФНС)․
• По договорам долевого участия право собственности на квартиру возникает только после ввода дома в эксплуатацию (п․ 133 Правил)․

Что делать бывшим собственникам

После снятия ОНС с учёта:

1. Получить выписку ЕГРН на новый объект․
2. Если право прекращено принудительно, обжаловать действия в суде․
3. При банкротстве застройщика:
   • включить требования в реестр кредиторов;
   • подать заявление в Банк России на возврат денежных средств по ФЗ-214․

Практические советы

Прекращение права собственности на объект незавершённого строительства возможно как в добровальном порядке, так и принудительно․ Ключевые факторы:

• ввод в эксплуатацию — главное событие, автоматически прекращающее право на ОНС;
• категоричность судов при самовольных постройках и нарушениях;
• обязательность соблюдения сроков при предъявлении исков и заявлений․

Для минимизации рисков рекомендуется своевременно оформлять разрешительную документацию, контролировать сроки договоров аренды и арбитражные процессуальные сроки․