Государственный жилищный фонд социального использования создан, чтобы обеспечить граждан недвижимостью при отсутствии собственного жилья. Однако договор найма такой квартиры не бессрочный: он может быть прекращён как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя, а также в силу закона. Ниже разберёмся, при каких условиях договор считается расторгнутым и какие последствия это влечёт;
Понятие и особенности договора социального найма
Договор социального найма жилого помещения — это соглашение между гражданином (нанимателем) и органом местного самоуправления (наймодателем), по которому первому предоставляется квартира на условиях платы за пользование и при условии соблюдения правил проживания.
- Форма договора — письменная, заключается на срок не менее 5 лет (по умолчанию).
- Объект — жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
- Основное ограничение — наниматель не имеет права продавать, сдавать, обменивать или дарить квартиру.
По окончании срока действия договора он может быть заключён повторно при сохранении оснований для проживания.
Основания прекращения договора
По соглашению сторон
Договор может быть расторгнут в любой момент по соглашению нанимателя и наймодателя (ч. 1 ст. 687 ГК РФ, ч. 1 ст. 83 ЖК РФ). Для этого составляется двустороннее соглашение в письменной форме, которое подписывают обе стороны и регистрируют в жилищной комиссии.
По истечении срока
Если договор заключён на определённый срок (например, 5 лет), то по его окончании он считается прекращённым автоматически, если стороны не оформили продление. Однако наниматель имеет право подать заявление о продлении за 3 месяца до окончания срока.
Выезд нанимателя и членов семьи
Часть 3 статьи 83 ЖК РФ прямо указывает: если наниматель и члены его семьи выехали в другое место жительства, договор считается расторгнутым со дня выезда. При этом:
- Не требуется дополнительного заявления.
- Наймодатель вправе направить акт обследования жилья, подтверждающий факт выезда.
- Наниматель обязан сдать ключи и оплатить все коммунальные услуги до даты выезда.
Расторжение по требованию наймодателя
Орган местного самоуправления вправе расторгнуть договор в суде в случае:
- Нарушения нанимателем условий договора (неуплата квартплаты более 6 месяцев).
- Использования жилья не по назначению (сдача в субаренду, предпринимательская деятельность).
- Систематического нарушения прав соседей.
- Разрушения или повреждения имущества.
Порядок расторжения договора
Шаг 1: Уведомление стороны
Если инициатором является наниматель, он подаёт заявление в жилищную комиссию не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты выезда.
Если инициатором является наймодатель, он направляет нанимателю уведомление с указанием нарушений и срока для их устранения (обычно 30 дней).
Шаг 2: Акт обследования
После выезда проводится осмотр жилого помещения комиссией из представителей наймодателя и коммунальных служб. Фиксируются:
- Техническое состояние квартиры.
- Задолженность по коммунальным платежам.
- Отсутствие личных вещей нанимателя.
Шаг 3: Подписание акта расторжения
На основании акта составляется акт приёма-передачи, который подписывают представитель наймодателя и наниматель. Копия направляется в жилищный отдел.
Шаг 4: Снятие с регистрационного учёта
Наниматель и члены семьи должны сняться с регистрационного учёта по месту пребывания в течение 7 дней после расторжения договора.
Последствия прекращения договора
| Последствие | Описание |
|---|---|
| Обязанность выселения | Наниматель должен освободить помещение в течение 3 дней после расторжения договора. |
| Возврат личных вещей | Если имущество осталось, наймодатель может обратиться в суд для признания его «бесхозяйным». |
| Возможность повторного найма | При наличии оснований наниматель может встать в очередь на получение новой квартиры. |
| Компенсация за ремонт | Если наниматель произвёл капитальный ремонт, компенсация может быть выплачена по соглашению сторон. |
Часто задаваемые вопросы
Можно ли расторгнуть договор, если прописаны дети?
Да, но только при наличии официального подтверждения выезда всех членов семьи (включая детей) в другое жильё или регистрации по новому адресу.
Что делать, если наймодатель отказывается подписывать акт расторжения?
В этом случае наниматель может направить заявление заказным письмом с уведомлением и через 30 дней считать договор расторгнутым.
Можно ли вернуться в квартиру после выезда?
Только если вы были сняты с регистрации по ошибке и успели подать заявление в суд в течение 3 месяцев.
Практические советы
- Сохраняйте все квитанции об оплате коммунальных услуг до момента расторжения.
- Фиксируйте состояние квартиры на фото/видео при выезде.
- Подавайте заявление о расторжении лично, чтобы получить отметку о приёме.
- Заберите справки из ЖЭКа об отсутствии долгов — они пригодятся при постановке на новую очередь.