С 2024 года в силу вступили ключевые изменения, касающиеся оборота сельхозземель. Одним из самых обсуждаемых вопросов остаётся преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Кто именно обладает таким правом, в какой очередности оно реализуется и можно ли его «обойти» — разбираемся в этой статье.

Нормативная база

Ключевым регулятором является Федеральный закон от № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон № 101-ФЗ). Именно статья 8 этого закона закрепляет механизм преимущественного права покупки.

Кроме того, каждый субъект РФ может принимать региональные акты, уточняющие очередность и перечень льготников. Например:

• Закон Кировской области от предусматривает преимущественное право за Кировской областью.
• Закон Приморского края от № 89-КЗ закрепляет очередность для юрлиц и физлиц, ведущих сельхоздеятельность в крае.

Кто имеет преимущественное право и в какой очередности

Закон № 101-ФЗ устанавливает очередность лиц, обладающих преимущественным правом покупки:

1. Субъекты РФ — регион, на территории которого расположен участок.
2. Муниципальные образования, муниципальный район или городской округ.
3. Доли сособственников — если речь идёт о долевой собственности, остальные участники долевого владения.
4. Сельхозтоваропроизводители, ведущие деятельность на соседних участках и имеющие преимущественное право по региональному закону.
5. Иные лица, указанные в нормативных актах субъекта РФ.

Передача преимущественного права третьим лицам

С 2024 года вступило важное нововведение: если субъекты преимущественного права I и II очереди отказываются от приобретения или не могут приобрести участок (например, из-за отсутствия бюджетных средств), они могут передать своё преимущественное право иному лицу, отвечающему требованиям закона. Передача оформляется письменным соглашением и подлежит госрегистрации.

Как реализуется преимущественное право пошагово

Шаг 1. Уведомление о намерении продать

Продавец обязан направить письменное уведомление всем лицам из очереди, имеющим преимущественное право.

Шаг 2. Срок для ответа

Лица, обладающие преимущественным правом, должны в течение 30 календарных дней со дня получения уведомления сообщить о своём намерении воспользоваться правом или отказаться от него.

Шаг 3. Покупка по той же цене

Приобретение осуществляется по цене, заявленной продавцом. Если покупатель из числа льготников согласен, сделка оформляется в ЕГРН. Если нет — продавец вправе выставить участок на публичные торги.

Исключения, когда преимущественное право не действует

Преимущественное право не распространяется:

• на продажу с публичных торгов;
• на изъятие для государственных или муниципальных нужд;
• на переход участков по наследству;
• на отчуждение в рамках ипотечных отношений при обращении взыскания.

«Обходные» схемы и риски

Иногда продавцы и покупатели ищут способы обойти преимущественное право. Наиболее популярные схемы:

• Фиктивное завышение цены, чтобы регион или муниципалитет отказался из-за неподъёмной суммы. Однако рискует продавец: если цена явно завышена, сделку могут признать недействительной.
• Раздел участка на доли и продажа долей отдельным покупателям. Это уменьшает преимущественное право сособственников, но не отменяет его для региона и муниципалитета.
• Переход через аренду с выкупом — договор аренды с правом выкупа через 3-5 лет. Такой способ в 2024 году подвергается усиленному контролю Росреестра и ФНС.

Важно: любые манипуляции, направленные на уклонение от преимущественного права, могут повлечь признание сделки недействительной и штрафы до 50 000 рублей для физлиц и до 500 000 рублей для юрлиц.

Практические советы продавцу и покупателю

Продавцу:

• Составьте доскональное уведомление с реквизитами участка, ценой и сроком ответа. Отправьте заказным письмом с уведомлением всем льготникам.
• Дождитесь 30 дней или получите мотивированный отказ.
• Если решили продать на торгах — подайте заявление в комиссию по земельным ресурсам региона.

Покупателю:

• Убедитесь, что продавец исполнил обязанность по уведомлению преимущественных лиц.
• Проверьте кадастровую выписку и отсутствие обременений в ЕГРН.
• Если преимущественный покупатель всё-таки появился, попытайтесь договориться о компенсации за отказ, это частая практика в 2024-2025 годах.

Что изменится в 2025-2026 годах

По данным Минсельхоза РФ:

• Ожидается усиление контроля за электронным документооборотом уведомлений.
• Вводится единый федеральный реестр заявлений о преимущественном праве.
• Возможно сокращение срока ответа преимущественных покупателей до 15 календарных дней для ускорения оборота.

Преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения — это мощный инструмент, защищающий интересы государства, муниципалитетов и добросовестных сельхозпроизводителей. Соблюдение процедуры и очередности — обязательное условие законной сделки. Нарушение может привести к её отмене и финансовым потерям всех сторон.

Помните: прежде чем подписывать договор купли-продажи, всегда проверяйте, воспользовались ли преимущественным правом те, кто должен был это сделать.