Краткий ответ

Если вы продаёте свою единственную квартиру, дом или долю, НДФЛ не возникает, если на момент продажи с момента оплаты по договору долевого участия (ДДУ) или регистрации права собственности прошло не менее трёх лет.
Исключение составляют случаи, когда у вас в собственности появилось ещё одно жилое помещение — тогда срок владения увеличивается до 5 лет.

Что считается «единственным жильём»

• Определение ФНС: жилое помещение (квартира, комната, жилой дом или доля в нём), которое на дату гос-регистрации перехода права от продавца к покупателю является единственным в собственности налогоплательщика и членов его семьи (супруги/супруга, дети до 18 лет).
• «Период 90 дней»: если вы купили другое жильё не позднее 90 дней до продажи старого, новое помещение ещё не считается «вторым» и трёхлетний льготный срок сохраняется.
• Многодетные семьи: с 2021 года семьи, имеющие двух и более детей, могут продавать любое жильё (даже не единственное) без НДФЛ, если ряд условий выполняется (ст. 217.1 НК РФ).

Отсчёт трёхлетнего срока для единственного жилья

Примеры расчёта НДФЛ

Пример 1. Единственная квартира, владение 3 года и 1 месяц

Дано:
– Квартира куплена по ДДУ в марте 2022 г., оплата завершена ;
– Продана г. (с момента оплаты прошло 4 года 1 мес.);
– Другой недвижимости нет.
Результат: налог не платится, т.к. срок владения ≥ 3 лет и жильё единственное.

Пример 2. Квартира куплена в 2024 г., второе жильё появилось в 2025 г.

Дано:
– Квартира-1 куплена ;
– Квартира-2 куплена ;
– Квартира-1 продаётся .
Результат: срок владения менее 5 лет, жильё перестало быть «единственным». С дохода от продажи нужно заплатить 13 % НДФЛ, но можно применить вычет:

• вычет 1 млн руб. (если нет документов о расходах);
• расходы на покупку (если есть платёжные документы).

Как законно уменьшить налог, если срок < 3 лет

1. Имущественный вычет 1 млн руб.
   Налог = 13 % × (Цена продажи – 1 000 000 ₽).
2. Подтверждённые расходы
   Налог = 13 % × (Цена продажи – Цена покупки – Расходы на ремонт, ипотечные проценты, услуги риэлтора).

Пошаговая инструкция: продали единственное жильё, что делать

1. Шаг 1. Проверьте дату оплаты по ДДУ/дате регистрации права собственности.
2. Шаг 2. Убедитесь, что у вас и членов семьи нет другого жилья (или 90-дневная «безопасная зона»).
3. Шаг 3. Если срок ≥ 3 лет и жильё единственное — ничего не платите и не подавайте декларацию.
4. Шаг 4. Если срок < 3 лет или есть второе жильё — до 30 апреля следующего года:
   • заполните 3-НДФЛ;
   • приложите договор купли-продажи, платёжные документы, справку 2-НДФЛ;
   • оплатите налог до 15 июля.

Часто задаваемые вопросы

У меня есть доля в квартире родителей, но я там не прописан. Квартира считается «единственной»?

Ответ: Да, если доля не является отдельным жилым помещением и не зарегистрирована как объект права собственности в ЕГРН, она не мешает признанию вашей квартиры «единственной».

Супруг купил квартиру до брака, я, свою после. Обе продаём. Как считать «единственность»?

Ответ: При продаже каждой квартиры проверяется только личное владение каждого супруга. Если у конкретного супруга нет другого жилья, его объект может быть признан «единственным».

Квартира была куплена по ДДУ в 2021 г., право собственности оформлено в 2023 г. Когда можно продавать без налога?

Ответ: С г. — спустя 3 года с момента полной оплаты по ДДУ (письмо Минфина от № 03-04-05/15806).

Важно: при любых сомнениях проверьте выписки из ЕГРН всех членов семьи и сверьте даты оплаты/регистрации.
Налоговая практика меняется — отслеживайте разъяснения ФНС России и письма Минфина.

Информация подготовлена по материалам КонсультантПлюс, ФНС России и судебной практике на г.