Чтобы защитить интересы арендодателя и арендатора, стороны часто заключают
предварительный договор аренды квартиры с задатком.
В данной статье разберёмся, что это такое, как правильно составить,
а также предоставим типовой образец (DOC/PDF) для скачивания и самостоятельного заполнения.

Что такое предварительный договор аренды квартиры с задатком?

В соответствии со ст. 429 и 380–381 ГК РФ предварительный договор (далее — ПД) — это
соглашение сторон, которое обязывает их в будущем заключить основной договор аренды
на заранее согласованных условиях.

Задаток в данном случае выступает:

• гарантией бронирования квартиры;
• способом обеспечения исполнения обязательств;
• авансом, который зачитывается в счёт первого месяца аренды при подписании основного договора.

Ключевые особенности задатка

• Если арендатор отказывается от сделки — задаток остаётся у арендодателя.
• Если арендодатель отказывается — он обязан вернуть задаток в двойном размере.
• При взаимном согласии сторон или по обстоятельствам, не зависящим от сторон, задаток возвращается в полном объёме.

Какие условия обязательно прописать в предварительном договоре аренды?

Чтобы документ имел юридическую силу, в него нужно включить:

1. Стороны договора:
   • Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания.
   • Контактные телефоны, e-mail.
2. Объект недвижимости:
   • Точный адрес квартиры.
   • Площадь, количество комнат, этаж, наличие мебели и техники.
3. Сроки заключения основного договора:
   • Конкретная дата или период (например, «в течение 20 календарных дней с момента получения
     свидетельства о регистрации права»).
4. Размер и порядок внесения задатка:
   • Сумма задатка (в рублях).
   • Способ передачи (наличными через расписку, перевод на расчётный счёт, депонирование у нотариуса).
5. Условия возврата или удержания задатка.
6. Обязанности сторон до подписания основного договора:
   • Арендодатель: снять с регистрационного учёта всех проживающих, освободить квартиру от личных вещей.
   • Арендатор: предоставить необходимые документы, своевременно явиться на подписание.
7. Ответственность сторон.
8. Подписи и реквизиты.

Пошаговая инструкция по заполнению предварительного договора

Шаг 1: Скачайте шаблон

На сайте Договор-образец.ру
доступен бесплатный DOC-шаблон «Предварительный договор аренды квартиры с задатком»;
Скачайте файл на компьютер и откройте в MS Word или Google Docs.

Шаг 2: Заполните шапку документа

• Укажите город и дату составления.
• Пропишите полные паспортные данные сторон.

Шаг 3: Опишите недвижимость

Вставьте точный адрес, кадастровый номер (если известен), площадь и прочие характеристики.

Шаг 4: Укажите условия аренды

• Срок аренды (например, 11 месяцев с возможностью пролонгации).
• Ежемесячная плата и включённые коммунальные услуги.
• Размер задатка (обычно равен 1 месячной ставке).

Шаг 5: Зафиксируйте порядок расчётов

Пропишите, что задаток передаётся наличными через расписку или на расчётный счёт,
и что при подписании основного договора сумма задатка зачитывается в счёт первого месяца.

Шаг 6: Подпишите документ

Каждая сторона расписывается в 2 экземплярах. При желании можно заверить у нотариуса,
но это не обязательно.

Типовой образец (фрагмент)

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ С ЗАДАТКОМ
г. Москва 20 апреля 2026 г.

Арендодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456, выдан г. УВД г. Москвы,
проживающий по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1,
далее — «Арендодатель».

Арендатор: Петров Петр Петрович, паспорт 77 77 654321, выдан г. УВД г. Санкт-Петербурга,
проживающий по адресу: 190000, г. Санкт-Петербург, ул. Невская, д. 2, кв. 2,
далее — «Арендатор».

Предмет договора
Арендодатель обязуется в срок до «05» мая 2026 г. заключить с Арендатором
основной договор аренды 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу:
г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 55, общей площадью 54 кв. м.

Условия аренды
Срок аренды: 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания основного договора.
Ежемесячная плата: 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек, включая коммунальные услуги.

Задаток
Арендатор вносит задаток в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек
путём безналичного перевода на расчётный счёт Арендодателя не позднее 25 апреля 2026 г.
При подписании основного договора задаток зачитывается в счёт арендной платы за первый месяц.
В случае отказа Арендатора от заключения основного договора задаток остаётся у Арендодателя.
В случае отказа Арендодателя от заключения основного договора он обязан
вернуть задаток в двойном размере, 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Ответственность сторон и прочие условия
Арендодатель обязан до 05 мая 2026 г.:
 а) снять с регистрационного учёта всех проживающих;
 б) освободить квартиру от личных вещей и передать ключи.
Арендатор обязан явиться для подписания основного договора в согласованное время.

Подписи сторон
Арендодатель: __________________ /Иванов И.И./
Арендатор: __________________ /Петров П.П./

Где скачать готовый шаблон (DOC, PDF)

Перейдите на сайт Договор-образец.ру,
введите в поиске «Предварительный договор аренды квартиры с задатком» и скачайте:

• Word-шаблон (DOC) — для редактирования;
• PDF-образец, для печати и ознакомления;
• Инструкция по заполнению внутри архива.

Частые ошибки и советы юриста

Ошибка 1: Путаница задатка и аванса

Аванс вернуть сложнее — он считается частью оплаты, а не обеспечением обязательств.

Ошибка 2: Отсутствие точной даты подписания основного договора

Указывайте конкретный день или период, иначе документ можно оспорить как «неопределённый».

Ошибка 3: Неоформленная расписка о получении задатка

Обязательно составьте расписку или квитанцию при передаче денег.

Что делать, если одна из сторон отказывается от сделки?

• Арендодатель отказался: требуйте двойной задаток через суд или претензию.
• Арендатор отказался: задаток останется у арендодателя — требовать ничего нельзя.
• Взаимное согласие: заключите соглашение о расторжении и верните задаток.

Предварительный договор аренды квартиры с задатком — это простой и эффективный способ
забронировать понравившееся жильё и защитить свои права.
Используйте готовый шаблон, прописывайте все условия максимально чётко,
не забывайте о расписках и сохраняйте переписку с контрагентом.
Тогда сделка пройдёт безопасно и в срок.

Удачной аренды!