Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Оглавление

1. Патент для самозанятых: площадь по данным ЕГРН или «полезная»?
2. Как составить договор аренды, чтобы избежать штрафов и споров
3. Регистрация договора в Росреестре: обязательна ли она?
4. Налоги и отчётность: патент, НПД или «вменёнка»
5. Судебная практика Смоленского района: типичные ошибки арендодателей
6. Чек-лист для арендодателя

Патент для самозанятых: общая или полезная площадь?

С 2025 г. аренда жилья в Смоленской области внесена в перечень «патентных» видов деятельности.
В заявлении на получение патента нужно указать общую площадь квартиры/дома по данным ЕГРН,
а не «полезную» или «жилую». Это подтверждает:

• Письмо ФНС России № СД-4-3/11985@ от г.;
• постановление Смоленской областной Думы № 75-з от г.

Если в ЕГРН указано 54 м², а фактически сдаётся 38 м² (без балконов и кладовки),
в заявлении всё равно прописываем 54 м². Несоответствие в меньшую сторону влечёт доначисление налога +20 % штраф.

Как составить договор аренды жилья в Смоленском районе

Обязательные реквизиты

• Паспортные данные сторон + СНИЛС/ИНН;
• кадастровый номер объекта;
• точное описание помещения (комнаты, мебель, техника);
• размер арендной платы и порядок индексации;
• ответственность за коммунальные услуги;
• срок договора и условия его расторжения;
• подпись сторон + дата.

Типовой образец

Ниже приведён сокращённый фрагмент типового договора, рекомендованного Администрацией Смоленского района:

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № 15/С
г. Смоленск 
Арендодатель: Иванов И.И., паспорт 67 00 123456, ИНН 673012345678,
прож.: ул. Ленина, д. 10, кв. 25.
Арендатор: Петров П.П., паспорт 67 01 654321, ИНН 673098765432,
прож.: г. Москва, ул. Тверская, д. 1.
Предмет договора
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное
пользование квартиру общей площадью 54 м², кадастровый номер
67:27:0123456:789, расположенную по адресу: Смоленская обл., 
Смоленский р-н, пос. Миловидово, ул. Советская, д. 5, кв. 12.
...
Срок договора: 11 месяцев (с по ).

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?

Обязательная государственная регистрация требуется только при:

• сроке договора ≥ 1 год;
• аренде всей квартиры (не комнаты).

Для регистрации в МФЦ Смоленска подаётся:

1. договор в 3 экз.;
2. заявление по форме Росреестра;
3. квитанция о госпошлине 2 000 ₽ (для физлиц);
4. выписка ЕГРН не старше 5 дней.

Срок – 7 рабочих дней. Без регистрации договор считается заключённым,
но не может быть использован, например, для выписки/прописки жильца.

Налоги и отчётность

ЕНВД сохранилась в Смоленской области для ИП без наёмных работников до г.

Судебная практика Смоленского района

Дело № 2-479/2025 (Смоленский районный суд)

Арендодатель не указал в договоре обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги.
Суд обязал собственника возместить управляющей компании 38 742 ₽ долга.

Дело № 2-156/2026

ИП сдавал квартиру без регистрации договора > 1 года. Суд:

• признал договор действительным;
• но оштрафовал ИП на 5 000 ₽ по ст. 19.7 КоАП РФ за несвоевременную постановку на учёт арендаторов.

Чек-лист для арендодателя в Смоленском районе

1. Получил выписку ЕГРН и узнал точную общую площадь.
2. Выбрал налоговый режим (патент / НПД / ЕНВД).
3. Составил договор (желательно у нотариуса).
4. Зарегистрировал договор в Росреестре, если срок ≥ 1 год.
5. Сдал уведомление в УФМС о прибытии арендатора в течение 3 дней.
6. Оформил страхование ответственности арендодателя (добровольно).
7. Оплатил патент или подал уведомление о начале применения НПД в ИФНС № 3 по Смоленской области.

Контакты полезных служб

• ИФНС № 3 (Смоленский район): 214000, г. Смоленск, ул. Кирова, 6а, тел. +7(4812) -5-82-00
• МФЦ «Мои документы»: ул. Нахимова, 12, тел. 8-800-1000-777
• Росреестр (филиал): ул. Красных Партизан, 14

Актуальные шаблоны договоров и калькулятор стоимости патента всегда доступны на
официальном сайте ИФНС России по Смоленской области.

Статья подготовлена на основе официальных источников и действует на г.
При изменении законодательства обновления публикуются на портале администрации Смоленского района.