— В статье собраны все актуальные права арендатора земельного участка и разъяснены особенности их реализации с учетом последних изменений законодательства РФ.

Что такое «правомочия арендатора»

Под правомочием понимается совокупность законных возможностей, которыми наделено лицо, получившее земельный участок в аренду. Источники: ст. 22, 39.8 ЗК РФ; ст. 606–670, 652 ГК РФ.

Кто может быть арендатором

• физические лица, граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства;
• юридические лица — российские и иностранные организации;
• индивидуальные предприниматели.

Основные правомочия арендатора

Право владения и пользования

Арендатор вправе:

1. Фактически обладать земельным участком;
2. Использовать его в соответствии с разрешённым видом использования (ст. 7 ЗК РФ);
3. Извлекать доход от хозяйственной деятельности без нарушения законов РФ.

Право извлекать полезные ископаемые и воду

При условии, что добыча соответствует целевому назначению участка и получены необходимые лицензии.

Право застраивать участок

• Возводить здания и сооружения;
• Проводить капитальный ремонт и реконструкцию;
• Подключать инженерные сети.

Требование: объекты должны соответствовать проектной документации и разрешённому использованию.

Право получать сервитуты и ограниченные сервитуты

Если это необходимо для полноценного пользования участком.

Право передавать свои права третьим лицам

Приоритетное право на продление договора

До действовала норма, позволявшая требовать продления на условиях ФЗ-58. В 2026 году продление возможно только в рамках конкурса или аукциона (ст. 39.8 ЗК РФ).

Право на компенсацию улучшений

Разделимые улучшения возмещаются арендатору при расторжении договора, если иное не оговорено соглашением.

Особенности для участков из гос-/муниципальной собственности

• Изменение целевого назначения односторонне запрещено;
• Для строительства многоквартирных домов действует дополнительный контроль за долевым строительством (214-ФЗ).

Ограничения и запреты

Арендатор обязан:

1. Не нарушать режим охраны земель;
2. Содержать участок в надлежащем состоянии;
3. Не загрязнять почвы и подземные воды;
4. Не передавать участок в субаренду резидентам особых экономических зон без согласия собственника.

Что изменилось в 2025–2026 гг.

• Ужесточены требования к экологической безопасности (ФЗ-353 от 07.2025 г.);
• Введён обязательный мониторинг состояния почв для участков площадью >1 га;
• Расширен перечень случаев, когда арендатор может требовать досрочного расторжения договора из-за неустранимых нарушений со стороны собственника.

Краткий чек-лист для арендатора

Чтобы реализовать свои правомочия без риска:

1. Проверьте кадастровый паспорт и ВРИ (вид разрешённого использования).
2. Убедитесь, что договор аренды зарегистрирован в Росреестре.
3. Ознакомьтесь с местными правилами землепользования и строительства.
4. Своевременно уведомляйте собственника о субаренде/передаче прав.
5. Ведите учёт всех вложений в улучшения для последующей компенсации.

Важно: данный обзор не заменяет юридическую консультацию. При спорных вопросах обращайтесь к профильному земельному юристу или в Росреестр.