Одним из самых спорных вопросов в налоговой практике остаётся обложение НДС операций с земельными участками. Ключевое правило: переход права собственности на земельный участок как таковой не подлежит обложению НДС. Ниже разберёмся, почему это так и при каких условиях действует данное освобождение.
Нормативная база
НК РФ, ст. 146 и ст. 149
- Ст. 146 НК РФ закрепляет объект обложения НДС как реализацию товаров (работ, услуг) на территории РФ.
- Ст. 149 НК РФ содержит перечень операций, освобождённых от НДС, в т.ч. пп. 5 и 6:
- передача земельных участков (или доли в них);
- передача прав на такие участки (аренда, сервитут и т.д.).
Разъяснения ФНС и Минфина
В Письме ФНС России от № СД-4-3/12727 подчёркивается:
«При рассмотрении вопроса об обложении налогом на прибыль доходов, полученных в виде выкупной цены в результате изъятия земельных участков, следует иметь в виду, что операции по реализации самого земельного участка не подпадают под объект обложения НДС в силу пп. 5 п. 3 ст. 149 НК РФ».
Почему земля не облагается НДС
| Объект | Статус по НК РФ | Обложение НДС |
|---|---|---|
| Земельный участок | Объект недвижимости | Не облагается |
| Здание/строение на участке | Объект недвижимости | Облагается по основной ставке 20 % |
| Аренда земли | Услуга | Не облагается (пп. 6 п. 3 ст. 149 НК РФ) |
Важные исключения
- Комплексная продажа «земля + объект».
Если договором предусмотрена единая цена за участок и расположенный на нём объект (дом, склад и т.п.), то:- стоимость земли выделяется в отдельную строку и освобождается от НДС;
- стоимость здания облагается НДС по ставке 20 %.
- Продажа права аренды.
При уступке прав аренды земельного участка компания получает доход, не облагаемый НДС, но:- если арендатор выполнял капитальное строительство и продаёт объект недвижимости вместе с арендой земли, то НДС начисляется только на стоимость здания;
- универсального способа «записать 0 % на всю сделку» не существует – требуется разделение базы.
Практические примеры
Пример 1. Продажа «чистой» земли
ООО «Альфа» продаёт пустой земельный участок площадью 10 соток за 5 млн руб.
Счёт-фактура выставляется без НДС с указанием: «Операция освобождается от обложения НДС на основании пп. 5 п. 3 ст. 149 НК РФ».
Пример 2. Продажа склада с землёй
ООО «Бета» заключает единый договор купли-продажи за 12 млн руб.:
- 9 млн руб. – здание склада;
- 3 млн руб. – земельный участок.
В счёте-факторах две строки:
| Здание склада | 9 000 000 руб. | НДС 20 % = 1 800 000 руб. |
| Земельный участок | 3 000 000 руб. | без НДС |
Пошаговый алгоритм для бухгалтера
- Проверьте договор: выделены ли цены на землю и объекты недвижимости?
- Составьте акт приёма-передачи: отдельно по участку и по объекту капстроительства.
- Выставьте счёт-фактуру:
- для земли – код операции «01» без НДС в графе 7;
- для здания – код операции «01» с НДС 20 %.
- В книге покупок и продаж: отразите только строку со зданием, если вы продавец.
- Не забудьте: при изъятии земли для муниципальных нужд выкупная цена также не облагается НДС (Письмо ФНС № СД-4-3/12727).
Ответы на частые вопросы
Вопрос: Можем ли мы осуществить продажу земельного участка в 4 квартале 2023 года и не платить НДС?
Ответ: Да, если речь идёт только о земельном участке без объектов капитального строительства. Главное – убедитесь, что в договоре и первичных документах участок выделен отдельной строкой.
Вопрос: Нужно ли регистрировать счёт-фактуру без НДС в книге продаж?
Ответ: Нет, освобождённые операции в книгу продаж не включаются, но рекомендуем сохранить копию счёта-фактуры в регистре «Доходы, не являющиеся объектом НДС» для налоговой проверки.
Земельный участок как объект недвижимости не облагается НДС при переходе права собственности. Исключение составляют только случаи, когда земля продаётся в составе единого имущественного комплекса вместе с объектами капитального строительства.
Соблюдайте раздельный учёт цен, правильно оформляйте договоры и первичку – и претензий от налоговой не возникнет.