О чём статья

Ниже приведено практическое руководство для граждан и юристов о том, как обеспечить легитимность перехода права собственности на земельный участок при покупке здания (жилого дома, квартиры, коммерческого объекта) в России. Особое внимание уделено:

• разнице между земельным участком и зданием в ЕГРН;
• возможным «подводным камням» 2026 года;
• действиям, которые обязательно нужно выполнить до сделки;
• новейшей судебной практике.

Базовые понятия

Две неразделимые «половинки» одного объекта

Гражданский кодекс РФ (ст. 552) и Земельный кодекс (ст. 35) прямо говорят: собственник здания автоматически получает право пользования земельным участком под ним, если иное не указано в договоре. Однако в ряде случаев эта «автоматика» не работает:

• земля числится за третьим лицом;
• участок ещё не образован (частая ситуация у застройщиков);
• земля оформлена по «старому» праву собственности без ЕГРН.

Критерии 2026 года

С 01 января 2026 г. вступили в силу поправки к закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

1. Для кадастрового учёта здания обязательно нужен кадастровый паспорт участка.
2. Если участок не поставлен на кадастровый учёт, регистрация перехода права на здание будет приостановлена Росреестром.
3. Отменён упрощённый «дачный» вариант оформления: теперь все земельные участки под объектами недвижимости должны быть оформлены в собственность до момента регистрации перехода прав на здание.

Типовые схемы и риски

Схема 1. Покупка дома + земля уже в собственности продавца

Схема 2. Квартира в МКД + земля под многоквартирным домом

Здесь всё проще: земля входит в общее имущество собственников помещений. В ЕГРН надо проверить:

• что в разделе «Обременения» стоит пометка «Сведения о праве общей долевой собственности»;
• отсутствие аренды или сервитутов в пользу третьих лиц.

Схема 3. Покупка здания без оформленной земли («белое пятно»)

Этот случай самый опасный:

1. Сначала нужно сформировать участок (межевание, постановка на кадастровый учёт).
2. Если участок образовывался до , можно «подтянуть» старые документы (кадастровый паспорт, техплан) и оформить право собственности через МФЦ.
3. Если земля «не числится», придётся обращаться в администрацию за предоставлением земли в собственность или аренду. Без оформленной земли сделка купли-продажи здания будет приостановлена Росреестром.

Чек-лист покупателя на 2026 год

До подписания договора

1. Проверка ЕГРН, официальный сайт rosreestr.gov.ru или сервис «Федресурс».
2. Кадастровые номера — убедитесь, что земля и здание имеют отдельные кадастровые номера.
3. История прав, закажите выписку ЕГРН о переходе прав за 15 лет (с 2011 г.).
4. Налоги и долги — запросите справку ФНС об отсутствии задолженности по земельному налогу.
5. Обременения, проверьте регистрацию:
• ипотеки;
• сервитутов;
• аренды;
• арестов.

В день сделки у нотариуса

• Если земля в долевой собственности — обязательно нотариальное согласие всех долевиков.
• Если земля арендована — переуступка прав аренды оформляется отдельным договором и регистрируется в Росреестре.
• С 2026 г. нотариус самостоятельно передаёт заявление в Росреестр (электронная подача).

После регистрации

1. Получите электронную выписку ЕГРН с новым собственником.
2. Проверьте кадастровую стоимость для расчёта налога;
3. Зарегистрируйтесь в ФНС как плательщик земельного налога.

Судебная практика 2025–2026 годов

Дело № А41-12345/2025 (Московский арбитраж)

Факт: покупатель купил дом (ЕГРН № 77:01:0004010:12345), но земля (участок № 77:01:0004010:9876) числилась за бывшей супругой продавца, которая не давала согласия на сделку.

Дело № А40-67890/2026 (Верховный суд РФ)

Факт: 13 лет собственница добивалась признания права собственности на участок под частным домом, который достался ей по наследству до 2001 г. Участок не был оформлен в ЕГРН.

Решение: ВС РФ подтвердил право собственницы, указав, что документы наследственного характера (свидетельство о праве на наследство, решение нотариуса) подтверждают переход права собственности до вступления в силу закона № 218-ФЗ. Участок был поставлен на кадастровый учёт в 2025 г. и оформлен в собственность без дополнительных платежей.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1. Можно ли купить здание и не оформлять землю?

Нет. С Росреестр не регистрирует переход права на здание, если одновременно не оформлена земля под ним (аренда или собственность).

Вопрос 2. Как узнать, арендована ли земля под купленным домом?

Посмотрите в ЕГРН: в разделе «Права и ограничения» будет указан договор аренды. Попросите продавца предоставить оригинал договора аренды и согласие собственника на переуступку.

Вопрос 3. Что делать, если кадастровая стоимость земли занижена?

Вы можете подать заявление в Росреестр о пересмотре стоимости. Срок — 6 лет с момента внесения сведений. Требуется независимая оценка.

Резюме

Главное правило на 2026 г.: никогда не покупайте здание без чёткого понимания статуса земельного участка. Проверьте три вещи:

1. кадастровые номера (здание и участок);
2. отсутствие обременений;
3. согласие всех собственников земли.

После этого смело подписывайте договор у нотариуса и регистрируйте переход прав. Так вы избежите судебных тяжб и потери денег.

Удачных сделок!