Осмотр участка местности – это официальное обследование земельного участка‚ прилегающего к зданию или сооружению‚ которое фиксируется в документе — акте осмотра территории․ Такой акт необходим при:

• переоформлении прав собственности;
• подготовке к капитальному ремонту или реконструкции здания;
• проверке соответствия границ участка кадастровым документам;
• оценке возможности подключения к инженерным сетям (вода‚ газ‚ электроэнергия‚ канализация);
• выявлении наличия взрывоопасных предметов (ВОП) или иных рисков․

Правовая база

Согласно действующим нормативным актам‚ оформление акта осмотра регулируется:

1. Приказом Федеральной службы государственной регистрации‚ кадастра и картографии (Росреестр) от 23 марта 2022 № П/0100 (приложение N 2 – форма акта)․
2. Приказом Росреестра от 28 апреля 2021 № П/0179 (приложение N 2 – форма акта для зданий‚ сооружений и объектов незавершённого строительства)․
3. Положением о порядке проведения плановых (рейдовых) осмотров и обследований территорий (приложение N 3 к Порядку оформления и содержания заданий)․

Все формы доступны в формате ․doc и могут быть скачаны с официальных сайтов Росреестра․

Когда возникает потребность в осмотре территории?

Осмотр может потребоваться в следующих ситуациях:

• при покупке/продаже земельного участка;
• при получении разрешения на строительство или реконструкцию;
• при проведении кадастровой оценки недвижимости;
• при подготовке к вводу в эксплуатацию новых инженерных сетей;
• при проверке соблюдения градостроительных нормативов;
• при подготовке к ликвидации (сносу) объекта․

Кто проводит осмотр?

Осмотром обычно занимается кадастровый инженер или уполномоченная комиссия‚ в состав которой могут входить:

• представитель собственника (или его доверенное лицо);
• специалист по землеустройству;
• техник‑геодезист;
• если требуется‚ специалист по охране труда и промышленной безопасности (при проверке ВОП)․

Перед началом осмотра комиссия изучает:

1. Планы и схемы расположения участка (кадастровый план‚ топографический план);
2. Документы‚ подтверждающие право собственности;
3. Акты предыдущих проверок (если они имеются)․

Подготовительный этап

Для корректного проведения осмотра необходимо:

• Заранее согласовать дату и время визита с собственником участка;
• Подготовить все требуемые документы (право собственности‚ кадастровый паспорт‚ предыдущие акты);
• Обеспечить доступ к границам участка (снять заборы‚ ограждения‚ если это необходимо);
• Подготовить пустой бланк акта осмотра территории (скачать можно по ссылке: Скачать пустой бланк ․doc)․

Пошаговый порядок проведения осмотра

1. Вводная часть
   • Указание даты‚ времени и места осмотра;
   • Состав комиссии (ФИО‚ должности‚ организации);
   • Указание основания проведения осмотра (запрос собственника‚ решение суда‚ плановый рейд и т․д․)․
2. Определение границ участка
   • Осмотр и фиксация межевых знаков (знаки установленного образца‚ памятники‚ столбы‚ границы по описанию в кадастровом паспорте);
   • Составление схемы границ (можно приложить фото или скан)․
3. Обследование территории
   • Осмотр состояния земли (наличие подземных коммуникаций‚ грунтовых вод‚ отложений‚ мусора);
   • Проверка наличия объектов‚ влияющих на использование участка (здания‚ заборы‚ сооружения‚ ВОП);
   • Фиксация координат ключевых точек (при помощи GPS‑приёмника);
   • Запись замечаний о нарушениях (неразрешённые постройки‚ отклонения от границ и пр․)․
4. Заключительная часть
   • Подведение итогов – соответствует ли фактическое состояние территории заявленным данным в ЕГРН;
   • Подписи всех членов комиссии и собственника (или его представителя)․

Содержание акта осмотра территории

Ниже приведён перечень обязательных реквизитов‚ которые должны быть отражены в акте (см․ приложение N 2 к приказу Росреестра)․

Образец заполнения акта осмотра территории (приблизительный)

АКТ ОСМОТРА ТЕРРИТОРИИ № 12/2026
Комиссия:
 1․1․ Иванов И․И․‚ кадастровый инженер‚ ООО «ГеоГрупп»‚ подп․ ___
 1․2․ Петров П․П․‚ представитель собственника‚ подп․ ___
 1․3․ Сидоров С․С․‚ специалист по охране труда‚ подп․ ___

Основание: Плановый рейд территории в рамках проверки соответствия границ земельных участков
 (приказ Росреестра от № П/0179)․

Объект осмотра:
 Адрес: г․ Москва‚ ул․ Примерная‚ 12‑а
 Кадастровый номер: 77:01:0000000:1234
 Тип объекта: земельный участок под жилой дом

Границы участка:
 ౼ С․ север: 0 м от памятника «Клён»‚ межевой знак № 12‑A (55°45'12"N‚ 37°36'45"E)

 ౼ С․ восток: 30 м от линии 2‑го дома‚ знак № 12‑B (55°45'15"N‚ 37°36'58"E)
 ౼ С․ юг: 0 м от забора‚ знак № 12‑C (55°45'02"N‚ 37°36'50"E)
 ౼ С․ запад: 15 м от дороги‚ знак № 12‑D (55°45'08"N‚ 37°36'30"E)

 (Приложены фото и схема границ – лист 1‑2)

Текущее состояние территории:
 ౼ Рельеф: слегка наклонный‚ высота 150‑155 м над уровнем моря․
 ౼ На участке расположены: жилой дом 2018 г․‚ гараж‚ небольшая часть озимого сада․
 ⎻ Коммуникации: подземная электросеть (№ Э-45)‚ газовая труба (№ Г-12) – проверено визуально․
 ⎻ ВОП: не обнаружено․

 ⎻ Границы участка соответствуют сведениям ЕГРН‚ межевые знаки находятся в порядке․
 ⎻ Нарушений строительных норм не выявлено․
 ⎻ Рекомендуется проведение ежегодного контроля состояния коммуникаций․

Подписи:
 ______________________ (Иванов И․И․)
 ______________________ (Петров П․П․)
 ______________________ (Сидоров С․С․)

Как правильно заполнить акт?

• Не использовать сокращения в названиях полей (например‚ «Кадр․ номер» → «Кадастровый номер»)․
• Заполнять все графы – даже если информация «отсутствует»‚ укажите «нет» или «не обнаружено»․
• Фотодокументация – приложите чёткие фотографии знаков‚ границ и объектов; подпишите каждое фото (дата‚ время‚ место)․
• Точные координаты – используйте GPS‑приёмник с точностью не менее 0‚5 м; указывайте координаты в формате ДМС (градусы‚ минуты‚ секунды)․
• Подписи и печати – без подписей акт считается недействительным․
• Сроки хранения – оригиналы актов хранятся в течение 5 лет‚ копии – 3 года (по требованиям ФЗ № 218‑ФЗ)․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли приглашать всех собственников‚ если участок в совместной собственности?

Да․ Все со-собственники или их законные представители должны подтвердить своё присутствие подписью в акте․

Что делать‚ если границы участка не совпадают с кадастровыми данными?

Необходимо оформить запрос в Росреестр о проведении уточняющей межевой процедуры․ До её завершения акт следует пометить как «в процессе согласования»․

Можно ли проводить осмотр без GPS‑приёмника?

Теоретически да‚ но это уменьшает точность и может стать причиной отказа в регистрации акта․ Рекомендуется использовать GPS‑приёмник или мобильные приложения с функцией геолокации․

Как оформить акт‚ если на участке находятся незавершённые строительные работы?

В таком случае в акте указывается статус «объект незавершённого строительства»‚ а в разделе «Текущее состояние» детально описываются выполненные работы и их соответствие проектной документации․

Где скачать готовые бланки?

• Скачать пустой бланк акта осмотра территории (․doc)
• Скачать образец заполненного акта (․doc)
• Также доступны шаблоны в формате ․xlsx для автоматического заполнения координат․

Осмотр участка местности около дома – это важный юридический процесс‚ который гарантирует соответствие фактического состояния земли кадастровой документации и требованиям законодательства․ Правильное проведение осмотра‚ тщательное заполнение акта и соблюдение всех нормативных требований позволяют избежать споров с органами государственной регистрации‚ ускоряют процесс получения разрешений и повышают уровень юридической защищённости собственника․

Помните: актуальность‚ точность и полнота данных в акте — ключ к успешному завершению любой процедуры‚ связанной с землей и недвижимостью․