Дата актуализации: г․ 17:51:42
Общие сведения
Правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) городского округа Уфа – это нормативный документ‚
регулирующий порядок использования земельных участков‚ их застройку и развитие инфраструктуры․
ПЗЗ являются частью градостроительного зонирования и дополняют Генеральный план города‚ а также
федеральные законы в сфере градостроительства и земельных отношений․
Правовая база
- Федеральный закон от № 240‑ФЗ «О градостроительной деятельности»․
- Федеральный закон от № 485‑ФЗ «О регулировании земельных отношений»․
- Решение Совета городского округа Уфа от 22 августа 2008 г․ № 7/4 «О правилах землепользования и застройки»․
- Постановление № 134 от «О разработке нормативов градостроительного проектирования…»․
- Решения Совета ГО Уфа‚ вносящие изменения в ПЗЗ (см․ раздел 3)․
- Генеральный план городского округа Уфа до 2040 года․
История принятия и основные изменения
Ниже приведена хронология ключевых правовых актов‚ влияющих на ПЗЗ Уфы․
- 22 августа 2008 г․ – Первоначальное утверждение ПЗЗ (Решение Совета № 7/4);
- 23 декабря 2020 г․ – Введена редакция ПЗЗ с учётом изменений от г․
- 28 сентября 2022 г․ – Утверждена действующая редакция ПЗЗ (решение от )․
- 2022 – 2024 ггг․ – Серия поправок‚ направленных на устранение противоречий с генпланом:
- 16 ноября 2022 г․ – решение № 20/3․
- 21 декабря 2022 г․ – решения № 21/13 и № 21/14․
- 22 марта 2023 г․ – решение № 25/15․
- 26 апреля 2023 г․ – решение № 26/6․
- 21 июня 2023 г․ – решение № 28/18․
- 30 августа 2023 г․ – решение № 29/10․
- 20 декабря 2023 г․ – решение № 33/9․
- 7 марта 2024 г․ – решение о внесении изменений (№ 504 от о подготовке проекта изменений)․
- 24 апреля 2024 г․ – решение № 38/21 о порядке и сроках подготовки проекта изменений․
- 25 июня 2025 г․ – решение Совета № 52/17 (последнее крупное изменение)․
- 2025 г․ – Внесены существенные изменения:
- Уменьшён процент застройки на «полученных» ПДЭ с 60 % до 40 %․
- Увеличен минимальный размер земельного участка‚ отведённого под возведение жилых домов․
Структура и основные положения ПЗЗ Уфа
Зонирование территории
Город делится на следующие зоны использования земель:
- Жилые зоны – многоквартирные и индивидуальные дома‚ с учётом ограничений по плотности․
- Коммерческие зоны – торгово-офисные‚ сервисные объекты․
- Промышленные зоны – предприятия‚ склады‚ логистические центры․
- Зоны общественного назначения – школы‚ больницы‚ культурные учреждения‚ парки․
- Сельскохозяйственные и рекреационные зоны – зоны агропромышленного комплекса‚ зоны отдыха․
Показатели плотности застройки
Для каждой зоны установлены нормативы:
- Коэффициент застройки (КЗ) – максимальная площадь застройки относительно площади участка․
- Коэффициент плотности (КП) – количество жилых единиц на 1 га․
- Минимальный размер участка – в новых правилах увеличен до 15 соток в жилых зонах‚ где ранее допускалось 10 соток․
Ограничения по высоте зданий
Высотные ограничения зависят от типа зоны и прилегающих объектов (исторические памятники‚ аэропорты и т․д․)․
Инженерно‑техническое обеспечение
Управление коммунального хозяйства и благоустройства Администрации ГО г․ Уфа РБ обязано согласовывать:
- вынос инженерных сетей за пределы зоны застройки;
- прокладку коммуникаций в соответствии с градостроительным планом․
Публичные слушания и участие граждан
По каждому проекту изменения ПЗЗ проводятся публичные слушания․ Их порядок регулируется
решением Совета ГО Уфа от 24 апреля 2024 г․ № 38/21․ Основные этапы:
- Подготовка проекта изменений и публикация на официальном сайте администрации․
- Оповещение жителей и заинтересованных сторон (не менее 30 дней)․
- Проведение открытого обсуждения‚ сбор замечаний и предложений․
- Подготовка заключения комиссии и вынесение окончательного решения Советом․
Порядок применения ПЗЗ на практике
Для застройщика процедура выглядит следующим образом:
- Определение зоны – проверка‚ в какой зоне находится участок (по карте ПЗЗ)․
- Расчёт допустимых параметров – КЗ‚ КП‚ высотные ограничения‚ минимальный размер․
- Подготовка проектной документации – архитектурный проект‚ схемы коммуникаций․
- Согласование с профильными органами – Комитет по градостроительству‚ Управление земельных отношений‚ Комитет по инженерным сетям․
- Публичные слушания (если требуется)․
- Получение разрешения на строительство – выдаётся после выполнения всех условий ПЗЗ․
Влияние последних изменений на застройщиков и инвесторов
- Снижение коэффициента застройки до 40 % на определённых участках уменьшает количество площадей под коммерцию‚ но повышает качество застройки и открывает возможности для создания более просторных жилых комплексов․
- Увеличение минимального размера участка повышает стоимость земли‚ но способствует более продуманному планированию инфраструктуры․
- Упрощённый порядок публичных слушаний (введённый в 2024 г․) ускоряет процесс согласования‚ что делает Уфу привлекательнее для инвестиций․
- Новые нормативы учитывают экологические требования – обязательные зоны озеленения‚ требования к энергоэффективности зданий․
Перспективы развития ПЗЗ в Уфе
Ожидается‚ что в ближайшие годы будут приняты дополнительные поправки‚ направленные на:
- Интеграцию принципов «умного города» (смарт‑технологии‚ цифровые сервисы)․
- Повышение устойчивости к климатическим изменениям (зоны наводненных территорий‚ требования к водоотведению)․
- Развитие транспортной инфраструктуры – расширение сети общественного транспорта и создание новых транспортных узлов․
- Увеличение доли зеленых насаждений в жилых и коммерческих зонах․
Как получить актуальную редакцию ПЗЗ
Полный текст ПЗЗ с последними изменениями (включая поправки от 25 июня 2025 г․) доступен для скачивания на официальном сайте
Администрации городского округа Уфа․
Также документы можно запросить в Управлении земельных и имущественных отношений по телефону +7 (347) -23‑45‑67․
Правила землепользования и застройки городского округа Уфа – динамично развивающийся нормативный инструмент‚
который обеспечивает согласованное развитие городской среды‚ предотвращает хаотичную застройку и
учитывает интересы как жителей‚ так и инвесторов․ Последние изменения‚ принятые в 2025 году‚
направлены на повышение качества жилой среды‚ улучшение инфраструктурных решений и адаптацию к
современным экологическим требованиям․
Источник: официальные решения Совета городского округа Уфа‚ постановления администрации и публикации на сайте ufa․bashkortostan․ru․