Согласно Градостроительному кодексу РФ, любые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) обязаны быть доведены до уровня детального регулирования, исходя из положений генерального плана поселения, городского или муниципального округа. Иначе говоря, ПЗЗ выполняют роль «приборной панели» генерального плана, превращая стратегические цели в конкретные градостроительные регламенты и зоны.
Что такое генеральный план и зачем он нужен
Генеральный план, это долгосрочный стратегический документ, определяющий:
- перспективное развитие территории на 10–20 лет;
- систему расселения;
- транспортную и инженерную инфраструктуру;
- земельные ресурсы и их предназначение.
До утверждения он проходит обязательное согласование с Росавиацией, Росводресурсами, Роспотребнадзором, Минобороны и рядом других органов (ст. 25 ГрК РФ).
Что такое ПЗЗ и как они связаны с генеральным планом
ПЗЗ — это нормативно-правовой акт, который:
- разбивает территорию на зоны (жилую, общественно-деловую, производственную и др.);
- устанавливает градостроительные регламенты: процент застройки, этажность, границы выдвижения, минимальные отступы и т.д.;
- вводит виды разрешённого использования (ВРИ) для каждой зоны.
Поэтому любое несоответствие ПЗЗ генеральному плану недопустимо: это создаёт риск отказа в выдаче разрешения на строительство и повод для оспаривания в суде (см. Постановление ВС РФ от ).
Процесс «сведения» ПЗЗ к генеральному плану
Согласно ст. 31 ГрК РФ, подготовка ПЗЗ проходит следующие этапы:
- создание комиссии при органе местного самоуправления;
- разработка проекта ПЗЗ на основе генерального плана и проектов планировки/межевания;
- проверка на соответствие:
- техническим регламентам;
- генеральному плану;
- схемам территориального планирования субъекта РФ.
- публичные слушания (не менее 30 дней);
- утверждение актом органа местного самоуправления;
- размещение в федеральной ГИС «Территориальное планирование» в течение 10 дней (ст. 32 ГрК РФ).
Как изменить ПЗЗ при комплексном развитии территории
Если на участке принято решение о комплексном развитии территории (КРТ), изменения в ПЗЗ вносятся:
- только после утверждения документации по планировке территории (ст; 57.3 ГрК РФ);
- в течение 90 дней со дня утверждения проекта планировки КРТ (ст. 33 ГрК РФ).
| Параметр | Генеральный план | ПЗЗ |
|---|---|---|
| Уровень детализации | Стратегический | Детальный |
| Правовой режим | Ориентир, но не регламент | Обязателен к исполнению |
| Инструменты | Схемы зон, концепции | Зоны + регламенты |
| Срок действия | 10–20 лет | 3–5 лет (уточняется регионом) |
Что делать собственнику земельного участка
Чтобы узнать, соответствует ли интересующий участок генеральному плану и ПЗЗ, достаточно:
- обратиться в администрацию за выпиской из ПЗЗ;
- заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который по сути является «разрезом» ПЗЗ, генерального плана и проекта планировки по данному участку.
Ключевая мысль
Генеральный план, это стратегия, а ПЗЗ, тактика. Пока ПЗЗ не приведены в полное соответствие с генеральным планом, любые строительные инвестиции подвержены правовым рискам. Поэтому сверяйтесь с обоими документами до начала проектирования.
Дата актуализации: