Налоговый вычет – это возможность вернуть часть уплаченного НДФЛ (налога на доходы физических лиц) за счёт расходов, связанных с приобретением жилой недвижимости. В 2025‑2026 годах законодательство РФ сохраняет два основных вида имущественного вычета:

• Вычет за покупку (строительство) жилья – до 260 000 рублей.
• Вычет за уплату процентов по ипотечному кредиту – до 390 000 рублей (при ставке НДФЛ 13 %).

Совокупный максимум составляет 650 000 рублей на одного налогоплательщика (при стандартной ставке 13 %). При повышенной ставке (15 % у высоких доходов) лимит может достигать 660 000 рублей.

Кто имеет право на вычет?

Для получения имущественного вычета необходимо выполнить следующие условия:

1. Быть налоговым резидентом РФ (проживание в стране более 183 дней в календарном году).
2. Получать доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13 % или 15 % (трудовой договор, гражданско‑правовой договор, ИП‑на‑общей системе и т.п.). Самозанятые, не уплачивающие НДФЛ, вычетом воспользоваться не могут.
3. Иметь документальное подтверждение расходов: договор купли‑продажи, ипотечный кредитный договор, справки об уплате процентов и т.д.
4. Не использовать вычет более одного раза на одну и ту же недвижимость (вычет предоставляется один раз за объект).

Виды недвижимости, подпадающие под вычет

• Квартиры, дома, комнаты, а также доли в квартире/доме (при условии, что вы становитесь совладельцем).
• Новостройки, вторичное жильё, жильё, приобретённое за счёт материнского капитала, средств работодателя и т.п.
• Недвижимость, приобретённая в ипотеку, а также жильё, построенное на собственном участке (вычет за строительство).

Вычет не предоставляется при покупке квартиры у родственников, если стоимость сделки ниже рыночной (считается дарением), а также при получении недвижимости в наследство или в подарок без собственных затрат.

Сумма вычета и её расчёт

Пример расчёта (данные из 2026 года):

• Годовой доход Егорa – 1 200 000 руб. (НДФЛ 13 % → 156 000 руб. удержано).
• Квартира куплена за 4 000 000 руб. (стоимость превышает 2 млн, поэтому базой для вычета является 2 000 000 руб.).
• Вычет за покупку: 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб.
• Проценты по ипотеке за год – 3 000 000 руб. × 13 % = 390 000 руб.

Документы, необходимые для получения вычета

Список документов может немного отличаться в зависимости от способа подачи (через работодателя или напрямую в ФНС), но в любом случае понадобится:

• Заполненная декларация 3‑НДФЛ за налоговый период, в котором вы хотите оформить вычет.
• Копия паспортов (заявителя и супруга, если вы оформляете совместный вычет).
• ИНН и СНИЛС.
• Документ, подтверждающий право собственности: договор купли‑продажи (нотариально заверенный) + выписка из ЕГРН.
• Если вы использовали ипотеку – ипотечный кредитный договор и выписка из банка о сумме выплаченных процентов за каждый год.
• Квитанции/платёжные поручения об оплате стоимости жилья (если покупка была за наличные).
• Справка из банка о полной сумме уплаченных процентов за год.
• Если использовались средства материнского капитала – справка из ПФР о его списании.

Для упрощённого порядка (только вычет за покупку, без процентов) декларацию заполнять не требуется – достаточно предоставить пакет документов в налоговую инспекцию.

Порядок подачи заявления

Через работодателя (самый простой способ)

1. Соберите пакет документов (см. выше).
2. Передайте их в бухгалтерию компании. Работодатель удержит нужную часть НДФЛ и перечислит её в бюджет, а вам вернёт излишек.
3. Работодатель подаёт в ФНС сведения о вычете от вашего имени.

Самостоятельно через ФНС

1. Зарегистрируйтесь на портале Госуслуги (если ещё нет аккаунта).
2. В личном кабинете выберите услугу «Имущественный налоговый вычет».
3. Заполните электронную форму декларации 3‑НДФЛ (система сама подскажет необходимые поля).
4. Загрузите сканы всех подтверждающих документов.
5. Подтвердите отправку. После проверки инспектор может запросить дополнительные документы.
6. Получите решение о возврате (обычно 30‑45 дней). Деньги зачисляются на ваш счёт в банке.

Через личный приём в налоговой инспекции

• Заполните бумажную форму 3‑НДФЛ (бланк можно скачать на сайте ФНС).
• Подайте её вместе с оригиналами и копиями документов в отделение по месту жительства.
• Получите расписку, после чего инспекция проведёт проверку.

Сроки и ограничения

• Вычет можно оформить в течение трёх лет со дня уплаты налога (с даты совершения сделки). Например, если квартира куплена в 2023 г., вы можете подать заявление до 31 декабря 2026 г.
• Нет ограничений по сроку давности, если вы подаёте декларацию за предыдущие годы (но не позже трёх лет).
• Для пенсионеров предусмотрено право перенести вычет на более ранний налоговый период.
• Супруги могут оформить совместный вычет: каждый получает до 260 000 руб. за покупку и до 390 000 руб. за проценты, если оба являются налоговыми резидентами и указывают совместный декларируемый доход.

Особые ситуации

Несколько объектов недвижимости

Если у вас несколько квартир, домов или долей, вы можете получить вычет по каждому объекту, но суммарно не превышать указанных лимитов (260 000 руб. за покупку + 390 000 руб. за проценты) на одного налогоплательщика. При совместном заявлении супругов каждый может использовать свой лимит.

Ипотека в банке, кредит в другом банке

Вычет за проценты начисляется только на реально уплаченные проценты, а не на всю сумму кредита. Поэтому важно иметь справку из банка, где указана сумма процентов за каждый налоговый год.

Покупка через родственника

Вычет невозможен, если квартира куплена у близкого родственника (родители, дети, братья‑сестры) и сделка признана дарением; При покупке у более отдалённого родственника (например, у сестры жены) вычет может быть предоставлен, если сделка оформлена рыночной стоимостью и подтверждены все документы.

Самозанятые

Самозанятые платят налог «НПД» (6 % от дохода) и не уплачивают НДФЛ, поэтому они не имеют права на имущественный вычет. При переходе на обычный статус (трудовой договор, ИП‑на‑общей системе) вычет становится доступным.

Пошаговая инструкция (пример для 2026 г.)

1. Проверьте право на вычет: резидент РФ, официальный доход, наличие ипотечного договора.
2. Соберите документы (см. список выше).
3. Зарегистрируйтесь на Госуслугах и выберите услугу «Имущественный налоговый вычет».
4. Заполните электронную декларацию 3‑НДФЛ:
   • Укажите доходы за соответствующий год.
   • В разделе «Имущественный вычет» введите сумму расходов (не более 2 млн руб. за квартиру, не более 3 млн руб. за проценты).
5. Загрузите сканы документов (договор, выписка из ЕГРН, справка из банка, паспорт).
6. Отправьте заявление и дождитесь результата (обычно 30‑45 дней).
7. Получите возврат на указанный банковский счёт.

Полезные ссылки

• Госуслуги – Имущественный налоговый вычет
• ФНС России – Порядок оформления вычета
• НДФЛка.ру – Часто задаваемые вопросы
• Портал МОИФИНАНСЫ.РФ – Вычет за покупку квартиры

Имущественный налоговый вычет – это законный способ вернуть до 650 000 рублей (а при высокой ставке до 660 000 рублей) за покупку квартиры в ипотеку. Главное – собрать полный пакет документов, правильно рассчитать сумму и подать декларацию в установленный срок (не позже трёх лет с даты сделки). Современные электронные сервисы (Госуслуги, личный кабинет ФНС) делают процесс быстрым и удобным, а при необходимости можно воспользоваться традиционным способом через работодателя.

Не откладывайте – каждый день, когда налог уже удержан, уменьшает ваш будущий возврат. Оформляйте вычет уже сегодня!