Точный расчёт площади нежилого помещения необходим для:

• оценки рыночной стоимости объекта недвижимости;
• расчёта арендной платы и коммунальных услуг;
• составления технического паспорта и экспликации;
• налогообложения и бухгалтерского учёта;
• согласования перепланировок и ремонтных работ.

Какие существуют виды площади?

Прежде чем производить замеры, важно понимать, какие площади учитываются, а какие отбрасываются.

Общая площадь (ОП)

Сумма площадей всех помещений внутри объекта без вычета несущих конструкций и проёмов. Включает офисы, коридоры, санузлы, технические комнаты и т. д.

Полезная (эксплуатационная) площадь

Часть общей площади, которую можно непосредственно использовать для размещения оборудования, мебели, товаров или рабочих мест.
Исключает: стены, колонны, лестничные клетки, лифтовые шахты.

Арендуемая площадь (GLA — Gross Leasable Area)

Используется в торговых центрах и бизнес-парках. Подсчитывается от середины внутренней стены до середины внешней стены, включая встроенные санузлы и подсобки, но без общих зон (коридоры, лестницы, МОП).

Что включать в замеры, а что исключать?

Всегда включается:

• Помещения основного назначения (офисы, склады, магазины);
• Вспомогательные помещения (кладовые, санузлы, подсобки);
• Тамбуры и вестибюли, если они относятся к отдельному объекту;
• Мансарды и цокольные этажи при высоте ≥ 1,8 м.

Не включается:

• Наружные стены (точка отсчёта — внутреннее обрамление стены);
• Колонны, пилоны, камины толщиной более 0,3 м;
• Вентиляционные каналы и шахты;
• Ниши глубиной ≤ 0,2 м;
• Открытые балконы и лоджии, если они не остеклены и не обогреваются.

Типовые схемы замера

Схема А: офис open space

Шаг 1. Измерьте длину и ширину каждого зала.
Шаг 2. Рассчитайте S = L × W.
Шаг 3. Сложите площади всех залов, вычтите площадь колонн и стен.

Схема B: торговый павильон

Используйте «правило внешней стены»: линия замера проходит по внутренней поверхности наружных стен, включая витрины. Подсобки и санузлы внутри павильона учитываются полностью.

Формулы и примеры

Пример 1. Прямоугольный офис

• Длина, 12 м;
• Ширина — 8 м;
• Колонна 0,6 × 0,6 м — 1 шт.

Полезная площадь: S = 12 × 8 − 0,6 × 0,6 = 96 − 0,36 = 95,64 м²

Пример 2. Помещение со сложной конфигурацией

1. Разбейте план на простые геометрические фигуры (прямоугольники, треугольники).
2. Рассчитайте площадь каждой фигуры.
3. Просуммируйте результаты, вычтите невключаемые элементы.

Документы, подтверждающие площадь

• Технический паспорт БТИ (экспликация + поэтажный план);
• ЕГРН (выписка из ЕГРН), содержит кадастровую площадь;
• Договор аренды/купли-продажи — где прописаны расчётные и фактические показатели;
• Акт обмеров, составленный кадастровым инженером при перепланировке.

Как избежать ошибок

Совет 1. Используйте лазерный дальномер вместо рулетки — погрешность ≤ 2 мм.
Совет 2. Проверяйте высоту до перекрытия: при норме ≥ 1,8 м пространство считается полноценным.
Совет 3. При спорных моментах закажите независимую обмерную съёмку у аккредитованного инженера.

Соблюдая приведённые правила и используя актуальные нормативы (СП 54.13330.2021, ФЗ-218), вы получите достоверную площадь нежилого помещения. Точные данные снизят риски судебных споров, помогут корректно рассчитать налоги и избежать пере-платы при аренде или покупке.