Вопрос о том, можно ли строить жилые дома на территории Красной площади, звучит парадоксально: Красная площадь, это объект всемирного наследия ЮНЕСКО, государственный музей-заповедник и символ российской государственности, где любое новое строительство фактически исключено. Тем не менее, в юридической практике иногда возникают споры, связанные с прилегающими территориями, реконструкцией исторических зданий и вопросами частной собственности на близлежащих участках. Ниже приведён подробный разбор правового статуса Красной площади и полномочий собственников, если таковые когда-либо появятся.
Историко-правовой статус Красной площади
Юридический режим охраняемой территории
- Федеральный закон № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г. распространяется на всю территорию Красной площади. Любое изменение границ, застройки или благоустройства допускается только по согласованию с Министерством культуры РФ и Федеральной службой по надзору в сфере культурного наследия.
- Режим охранной зоны Центральной части города Москвы, утверждённый Правительством Москвы, устанавливает «нулевую» высотность застройки и полный запрет на новое жилищное строительство в пределах исторического ядра Кремля и Красной площади.
- Красная площадь включена в Единый государственный реестр объектов культурного наследия под позицией № 7710000000 и защищена на федеральном уровне.
Собственность на Красную площадь
На сегодняшний день вся территория Красной площади находится в федеральной собственности. Земельный участок закреплён за ФГБУ «Государственный историко-культурный музей-заповедник «Московский Кремль». Ни частные лица, ни компании не могут выступать собственниками земли или зданий внутри самой площади. Таким образом, традиционных «прав собственников при строительстве новых домов» на Красной площади не существует.
Гипотетический сценарий: если бы участок был частным
Для полноты картины рассмотрим, какие права и обязанности могли бы возникнуть у собственника, если бы по какой-то невероятной причине часть площади перешла в частную собственность.
Права собственника по Гражданскому кодексу РФ
- Владение, пользование и распоряжение (ст. 209 ГК РФ) — право владеть земельным участком и любыми постройками на нём.
- Возведение новых объектов при условии получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ) и соблюдения градостроительных регламентов.
- Переуступка или продажа права аренды — если участок остаётся в государственной собственности, но передаётся в аренту.
Ограничения, которые невозможно преодолеть
- Статус объекта ЮНЕСКО — любая деятельность, способная нанести ущерб объектам Всемирного наследия, запрещена международными конвенциями, ратифицированными РФ.
- Координационный совет по охране культурного наследия вправе наложить вето на любые проекты реконструкции или нового строительства.
- Публичный сервитут — территория Красной площади используется для массовых мероприятий, военных парадов, туристических потоков, что налагает обязательства по свободному доступу граждан (ст. 271.1 ГК РФ).
Практические выводы для застройщиков и собственников прилегающих земель
Если собственником является частное лицо или компания и речь идёт не о самой Красной площади, а о смежных территориях (например, кварталы между Ильинкой, Варваркой и Никольской улицей), то:
- Необходимо проверить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В зоне с «Рс4-14 — территория объектов культурного наследия» новое жильё строить нельзя, разрешена лишь реабилитация исторических зданий.
- Все работы согласовываются с Мособлизбой и Минкультом РФ. Даже капремонт фасадов требует историко-культурной экспертизы.
- Возможна компенсация за строительные ограничения. При невозможности строительства собственник может требовать выкупа участка у государства по рыночной цене (ст. 56.6 ГрК РФ), но процедура затяжная и сложная.
Алгоритм действий собственника прилегающего участка
Шаг 1. Запросить выписку из ЕГРН и ГПЗУ в МФЦ.
Шаг 2. Получить заключение Главного управления государственной историко-культурной экспертизы (ГУГИКЭ).
Шаг 3. Подать заявление в Комиссию по вопросам градостроительной деятельности при Правительстве Москвы (если участок в пределах ЦАО).
Шаг 4. При положительном решении — получить разрешение на строительство в Мосгосстройнадзоре, соблюдая требования по сохранению архитектурного облика.
Шаг 5. Ввести объект в эксплуатацию через Госстройнадзор и зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Налоги и ответственность
- Земельный налог — для участков в охранной зоне может быть повышен коэффициент до 4 (ст. 396 НК РФ).
- Ответственность за самовольное строительство — ст. 9.5 КоАП РФ (штраф до 1 млн руб. и снос).
- Уголовная ответственность, ст. 243 УК РФ за уничтожение или повреждение объектов культурного наследия.
Таким образом, собственники не имеют и не могут получить право на строительство новых домов непосредственно на Красной площади. Даже для прилегающих территорий возможности нового жилищного строительства сведены к минимуму и подчиняются жёстким историко-культурным ограничениям. Любые действия с земельными участками в этом районе требуют экспертизы, согласований и зачастую невозможны без участия государства. Поэтому инвесторам следует рассматривать реабилитацию и перепрофилирование существующих исторических зданий, а не попытки нового строительства.
Последняя редакция: 19 апреля 2026 г.