Дата публикации: 19 апреля 2026 г.
Понятие «общего имущества» в многоквартирном доме
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности:
- помещения общего пользования (подъезды, лестничные клетки, коридоры);
- конструктивные элементы (несущие стены, перекрытия, кровля);
- инженерные системы (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение);
- подвалы и чердаки, содержащие инженерные коммуникации;
- земельный участок под домом в размере долей, пропорциональных площади помещений.
Кто и как может использовать общее имущество?
Решение собственников
Собственники вправе:
- Предоставить помещения общего пользования третьим лицам на договорной основе (например, установить платный Wi-Fi или разместить рекламные конструкции).
- Определить размер платы за использование общего имущества.
- Ограничить доступ к общим зонам при необходимости (например, закрыть подвалы).
Общие ограничения
- Любое использование не должно нарушать права других собственников.
- Запрещены действия, снижающие прочность конструкций или ухудшающие санитарные условия.
Актуальная судебная практика Верховного Суда РФ
Фасад здания
ВС РФ единоутверждённо относит фасад (как жилого, так и нежилого здания) к общему имуществу.
Следовательно:
- установка вывесок возможна только с согласия всех собственников или решением общего собрания;
- доходы от размещения рекламы распределяются пропорционально долям.
Подвал с инженерными сетями
Технический подвал с коммуникациями, необходимыми для обслуживания квартир, является общим имуществом.
Любой отказ в доступе к такому помещению незаконен, если доступ необходим для содержания сетей;
Разделение нежилого помещения: вопросы и ответы
Вопрос: Может ли собственник нежилого помещения разделить его на несколько объектов и оставить себе лишь часть?
Ответ: Да, но при соблюдении двух условий:
- новые объекты не должны нарушать конструктивную целостность здания;
- доли в общем имуществе пересчитываются пропорционально новой общей площади каждого образовавшегося помещения.
Новый механизм возникновения права собственности на общее имущество
Росреестр разработал проект федерального закона, который вводит автоматическое возникновение права собственности на общее имущество с момента постановки на кадастровый учёт.
- Для жилых домов механизм уже действует.
- Для садоводческих товариществ право на общее имущество (дороги, инженерные сети) будет возникать аналогично.
Освобождение земельного участка от налога
Участок, входящий в состав общего имущества многоквартирного дома, освобождён от земельного налога.
Это правило закреплено в налоговом законодательстве и подтверждено письмом Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ.
Пошаговый алгоритм для собственников
- Определите, что именно относится к общему имуществу по техпаспорту и кадастровым планам.
- Созовите общее собрание и зафиксируйте решение в протоколе (необходимо >50 % голосов от общей площади).
- Заключайте договоры на использование общих зон, если это принесёт доход.
- Контролируйте коммунальщиков — доступ к подвалам и крышам должен быть свободным при необходимости обслуживания сетей.
- Следите за судебной практикой — она меняется несколько раз в год.
Права на общее имущество — это не абстрактные положения, а реальные финансовые активы, которыми можно управлять, сдавать в аренду и защищать в суде.
Главное — помнить: любые действия с общим имуществом возможны только на основании решения большинства собственников и при соблюдении интересов всех участников долевой собственности.