Кадастровый учет – это обязательный процесс‚ фиксирующий факт появления нового объекта недвижимости в государственном кадастре․ Для объектов незавершенного строительства (ОНС) порядок учета имеет ряд особенностей‚ регулируемых Федеральным законом № 218‑ФЗ от г․ «О государственной регистрации недвижимости»‚ а также последними поправками‚ вступившими в силу в 2024‑2026 годах․
Правовая база
- Федеральный закон № 218‑ФЗ от г․ (ст․ 40‚ ч․ 1‑3) – основной нормативный акт‚ определяющий порядок государственного кадастрового учета и регистрации прав․
- Нововведения в частях 22 и 23 статьи 40 (введены в 2023‑2024 гг․) позволяют проводить учет ОНС без подготовки полного технического плана‚ используя декларацию об объекте недвижимости в электронном виде․
- Постановление Правительства РФ № 432‑ПП от г․ (в редакции от ) – уточняет порядок заполнения декларации и сроки подачи документов․
- Приказ Росреестра П/0082 от г․ – регламентирует порядок подачи заявлений и взаимодействие с кадастровыми инженерами․
- Письмо Минстроя России № 70963‑ОД/08 от г․ – разъясняет вопросы квалификации ОНС и необходимость наличия прав на земельный участок․
Что считается объектом незавершенного строительства?
Объектом незавершенного строительства (ОНС) считается здание‚ сооружение‚ объект инженерной инфраструктуры или иное строение‚ которое не готово к эксплуатации и не имеет полного комплекта инженерных сетей‚ но уже прочно связано с землей (имеет фундамент‚ несущие конструкции)․ Примеры:
- дом‚ построенный менее чем на 70 % от проектных объемов;
- корпус многоквартирного дома‚ где выполнены только наружные стены и перекрытия;
- сооружения‚ находящиеся в стадии «завершения строительства» (завершение наружных работ‚ но не выполнены внутренние инженерные сети);
Кому необходимо ставить ОНС на учет?
Учет ОНС обязателен‚ если:
- На объект уже зарегистрированы права (например‚ договор аренды‚ ипотека‚ договор долевого участия)․
- Застройщик планирует продать или передать права на объект․
- Для получения строительного разрешения или выплаты субсидий требуется подтверждение наличия недвижимости в кадастре․
Порядок постановки ОНС на кадастровый учет
Подготовка документов
| Документ | Содержание / Требования |
|---|---|
| Заявление (форма 9‑КМ) | Заполняется в электронном виде через портал «Госуслуги» или лично в МФЦ․ Указывается цель – постановка ОНС на учет․ |
| Декларация об объекте недвижимости (ЭДО) | Согласно части 22/23 ст․ 40 ФЗ 218‑ФЗ․ В ней отражаются: адрес‚ кадастровый номер участка‚ сведения о конструкции‚ степень готовности‚ площадь‚ высота‚ материалы и др․ |
| Технический план (ТП) – если требуется | Для ОНС‚ где степень готовности превышает 70 % или если Декларация не покрывает все требуемые параметры․ ТП готовит кадастровый инженер․ |
| Документ‚ подтверждающий право собственности на земельный участок | Свидетельство о праве собственности‚ договор аренды‚ выписка из ЕГРН․ |
| Согласие органов (если требуется) | Разрешительные документы от местных органов архитектурного контроля‚ если объект расположен в охраняемой зоне․ |
| Квитанция об уплате госпошлины | Ставка в 2026 году – 4 % от стоимости объекта‚ но не менее 4 000 ₽․ |
Подача документов
- Через Личный кабинет Росреестра (онлайн‑подпись квалифицированного сертификата) – самый быстрый способ․
- Лично в отделении Росреестра или в МФЦ (при отсутствии электронной подписи)․
- В случае необходимости согласования с кадастровой палатой – документы передаются в соответствующий территориальный орган․
Рассмотрение заявления
- Государственная служба геодезии и картографии (Росгеодезия) проверяет наличие всех обязательных сведений․
- Кадастровый инженер готовит заключение (если ТП требуется) и передаёт его в Росреестр․
- В течение 10 рабочих дней (по новой нормы 2025‑2026 гг․) принимается решение о постановке ОНС на учет․
- При положительном решении в ГКН (Государственный кадастр недвижимости) присваивается кадастровый номер ОНС и объект появляется в ЕГРН․
Регистрация права собственности после завершения строительства
После завершения строительных работ необходимо:
- Снять объект с учета ОНС (заявление о прекращении ОНС)․
- Подать новый пакет документов (технический план‚ акт ввода в эксплуатацию‚ акт технической инвентаризации)․
- Получить новый кадастровый номер (если меняется классификатор) и зарегистрировать право собственности․
Технический план (ТП) – когда он обязателен?
Согласно части 1 статьи 24 ФЗ 218‑ФЗ‚ ТП обязателен‚ если:
- Степень готовности ОНС превышает 70 % от проектных объёмов;
- Объект имеет сложную геометрию (многоэтажные‚ с инженерными сетями‚ требующими точных координат)․
- Для получения строительного разрешения на дальнейшее строительство требуется уточнённый план․
Технический план включает:
- Геодезические координаты всех опорных точек;
- Границы земельного участка и его площадь;
- Планы этажей‚ разрезы‚ фасады;
- Сведения о несущих конструкциях‚ материалах‚ высоте‚ объёме․
Сборы и сроки
| Этап | Сбор (₽) | Срок выполнения |
|---|---|---|
| Подача декларации (без ТП) | 4 000 ₽ (минимум) | до 10 рабочих дней |
| Подготовка ТП (услуги кадастрового инженера) | от 15 000 ₽ в зависимости от сложности | 5‑15 дней |
| Снятие с учёта ОНС и постановка нового объекта | 4 500 ₽ | 10‑15 дней |
Частые ошибки и как их избежать
- Отсутствие прав на земельный участок․ Перед подачей документов убедитесь‚ что в ЕГРН записано право собственности или аренды․
- Неполный или неверный ТП․ Ошибки в координатах‚ площади или высоте приводят к отказу․ Лучше доверить подготовку квалифицированному кадастровому инженеру․
- Несоответствие классификатора ОНС․ При классификации объекта важно правильно указать тип (дом‚ сооружение‚ объект инженерной инфраструктуры)․
- Пропуск декларации․ С 2024 года декларация обязательна‚ даже если ТП уже готов․ Без неё заявление будет отклонено․
- Неправильный расчёт госпошлины․ Используйте онлайн‑калькулятор на сайте Росреестра․
FAQ (Часто задаваемые вопросы)
Можно ли поставить ОНС на учет без технического плана?
Да․ С 2023 года части 22 и 23 статьи 40 ФЗ 218‑ФЗ позволяют использовать декларацию в электронном виде‚ если степень готовности объекта менее 70 % и нет требований к точному планированию․
Что делать‚ если объект уже имеет статус ОНС в ЕГРН‚ но права на него зарегистрированы?
Необходимо подать заявление о одновременном снятии ОНС с учёта и регистрации прекращения прав‚ а затем — о постановке нового объекта (завершённого строительства) в кадастр․
Сколько времени занимает процесс с момента подачи декларации до получения кадастрового номера?
При полной комплектности документов – от 7 до 12 рабочих дней․ При необходимости подготовки ТП – от 15 до 30 дней․
Как проверить статус подачи заявления?
Через личный кабинет на портале «Госуслуги» или в системе Росреестра можно отследить статус: «В работе»‚ «Готово к регистрации»‚ «Отказ»․
Нужно ли проводить кадастровую оценку стоимости объекта?
Для постановки ОНС на учет оценка не требуется․ Она может потребоваться только при расчёте госпошлины‚ если стоимость объекта превышает 5 млн ₽․
Постановка на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства – важный этап‚ который обеспечивает юридическую чистоту и возможность дальнейшего оборота недвижимости․ С 2024‑2026 годов процесс упростился: теперь допускается использование декларации без полного технического плана‚ однако при более сложных объектах или высокой степени готовности ТП остаётся обязательным․
Ключевые рекомендации:
- Убедитесь в наличии прав на земельный участок․
- Тщательно подготовьте электронную декларацию‚ проверив соответствие требованиям части 22/23 ст․ 40 ФЗ․
- Если степень готовности превышает 70 %‚ закажите профессиональный технический план․
- Оплатите госпошлину и следите за статусом заявления онлайн․
- После завершения строительства не забудьте снять ОНС с учёта и оформить новое право собственности․
Соблюдая указанные шаги‚ вы сможете быстро и без лишних проблем оформить кадастровый учёт ОНС‚ что откроет путь к дальнейшему использованию недвижимости – будь то продажа‚ ипотека или получение государственных субсидий․
Дата актуализации: г․ | Источники: Федеральный закон № 218‑ФЗ‚ Приказы Росреестра‚ Письма Минстроя‚ публикации на официальных сайтах Росреестра и Кадастровой палаты․