Каждый, кто продаёт квартиру, дом или комнату, задаётся одним и тем же вопросом: «Как долго я должен владеть объектом, чтобы не платить НДФЛ при продаже?» Ответ зависит от даты приобретения, способа получения имущества и семейного положения продавца. Ниже — подробная инструкция по всем правилам, действующим в 2026 году.
Минимальный предельный срок владения: общие правила
Налоговый кодекс РФ (ст. 217.1) устанавливает два базовых срока, после которых доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ:
- 3 года — если недвижимость получена:
- по наследству или в подарок от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с икеем.
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка на свои средства, долевое участие и т.д.).
Если вы продадёте квартиру до истечения указанного срока, придётся заплатить 13 % (или 15 % для дохода свыше 5 млн ₽) с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами.
Кому дали дополнительные льготы в 2026 году
Семьи с детьми
С действует специальное освобождение (ФЗ-382), которое продлено на 2026 г.:
- Если после продажи жилья вы покупаете новое в течение того же календарного года и:
- у вас есть ребёнок-инвалид любого возраста, или
- второй (и последующий) ребёнок родился не позднее , —
- то вы полностью освобождаетесь от НДФЛ даже при владении менее 3/5 лет.
Для этого необходимо подать декларацию 3-НДФЛ с документами о покупке новой квартиры и свидетельством о рождении (или инвалидности).
Единственное жильё
Если продаваемая квартира была вашим единственным жилым помещением на момент продажи (не считается иное жилье, купленное в течение 90 дней до продажи), то минимальный срок сокращается до 3 лет независимо от способа приобретения (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Как считается срок владения
- Для купли-продажи: с даты, указанной в ЕГРН (до — в свидетельстве о регистрации права).
- Для наследства: с даты смерти наследодателя, а не с момента вступления в права.
- Для кооператива: с момента полной выплаты паевого взноса и подписи акта приёма-передачи.
- Для долевого строительства (ДДУ): с даты регистрации права собственности на всю квартиру, а не на долю.
Что делать, если срок ещё не вышел
Используйте имущественный вычет
Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу:
- на 1 млн рублей — фиксированный вычет;
- или на сумму документальных расходов (договор купли-продажи, чеки, квитанции).
Заявите «взаимозачёт»
Если в том же году вы покупаете новое жилье, вычет на покупку (до 2 млн ₽) может полностью перекрыть налог с продажи.
Примеры расчёта
Пример 1. Приватизированная квартира продана через 2 года
Условия: квартира получена при приватизации в 2024 году, продана в 2026 году за 4 млн ₽. Другого жилья нет.
Результат: срок владения 2 года, но освобождение за 3 года действует (приватизация). Налог 0 ₽.
Пример 2. Купленная на рынке квартира продана через 4 года
Условия: куплена в 2022 году за 3 млн ₽, продана в 2026 году за 5 млн ₽. Есть второй ребёнок, рожденный в 2021 году.
Результат: право на льготу семьи с детьми. Налог 0 ₽, при условии покупки новой квартиры в 2026 году.
Пример 3; Квартира куплена в 2024 году, продана через 1 год
Расходы: 4 млн ₽. Цена продажи: 5 млн ₽. Льгот нет.
Налог: (5 млн − 4 млн) × 13 % = 130 000 ₽.
Как подать нулевую декларацию
- Подготовьте ДКП, ЕГРН-выписку, платёжные документы.
- Заполните 3-НДФЛ в ЛК ФНС или через «Госуслуги».
- Укажите код дохода 1510 (продажа недвижимости) и примените вычет/льготу.
- Отправьте до 30 апреля следующего года.
Важные изменения 2026 года
На январских чтениях Госдума вновь обсуждала отмену льгот, но окончательного решения пока нет. Следите за официальными публикациями Минфина и ФНС.
Чтобы точно не платить налог при продаже недвижимости в 2026 году, запомните четыре цифры:
- 3 года — при приватизации, наследстве, дарении, единственном жилье.
- 5 лет — для всех остальных покупок.
- 0 лет — для семей с детьми при соблюдении условий.
- 1 млн ₽ или расходы, если льгот нет, уменьшайте базу.
Проверьте дату регистрации права и семейные обстоятельства — и вы без проблем продадите квартиру без налоговых потерь.