Важно: начиная с 2025 года правила ужесточены, а проверки стали регулярными. Любые изменения в квартире, даже если они не затрагивают несущие стены, должны быть узаконены, иначе придётся платить штраф до 250 000 ₽ и возвращать всё «как было».
Что считается перепланировкой?
- Снос или возведение любых внутренних перегородок.
- Объединение комнаты с балконом/лоджией.
- Перенос или появление нового санузла.
- Увеличение площади ванной или кухни за счёт смежных помещений.
- Превращение кухни в жилое помещение и наоборот.
Если вы просто меняете обои или укладываете ламинат — это не перепланировка.
Два основных пути
Согласование ДО начала работ
- Заказать техническое заключение о допустимости изменений (в БТИ или у аккредитованных инженеров).
- Получить проект перепланировки (выполняют проектные организации с допуском СРО).
- Собрать письменное согласие всех собственников и прописанных несовершеннолетних детей.
- Подать заявление в МФЦ / «Госуслуги» / mos.ru (для Москвы).
- Получить разрешение от Жилищной инспекции (срок — до 45 дней).
Узаконивание уже сделанной работы
- Восстановить «до» и «после»: вызываем инженера БТИ, получаем новый технический паспорт.
- Заказываем экспертизу соответствия (если нет проекта).
- Оформляем акт ввода объекта в эксплуатацию (или акт допуска).
- Вносим изменения в ЕГРН через Росреестр.
Необходимые документы
- Технический паспорт квартиры (БТИ, актуальный).
- Проект перепланировки (2 экз. + электронный вариант).
- Согласие всех собственников (нотариально).
- Кадастровый паспорт и выписка ЕГРН.
- Санитарно-эпидемиологическое заключение (если санузел переносится).
- Квитанция об уплате госпошлины — 2 000 ₽ (физлица).
Тонкости и типовые ошибки
Штрафы 2026
| Нарушение | Штраф для физлица | Доп. последствия |
|---|---|---|
| Самовольная перепланировка | 2 000–2 500 ₽ | Придётся всё вернуть |
| Нарушение несущих конструкций | до 250 000 ₽ | Возбуждение дела об административном правонарушении |
| Продажа квартиры без узаконения | — | Сделку могут признать недействительной |
«Серые» схемы
Некоторые пытаются «замолчать» перепланировку при продаже, но после 2025 года нотариусы обязаны сверять план квартиры с ЕГРН. Несовпадение = отказ в сделке.
Сколько стоит узаконить?
- Техническое заключение — 5 000–12 000 ₽
- Проект перепланировки — 8 000–25 000 ₽ (зависит от сложности)
- Экспертиза (если работы уже сделаны) — 15 000–40 000 ₽
- Госпошлина — 2 000 ₽
Краткий чек-лист
- Определите, нужна ли перепланировка по закону.
- Закажите техническое заключение до покупки материалов.
- Согласуйте проект до первого удара молотком.
- Не забудьте согласие соседей, если меняете инженерные сети.
- После окончания работ сразу обновите технический паспорт и внесите изменения в ЕГРН.
Где подать документы
- МФЦ — стандартный вариант, очередь 7–14 дней.
- Госуслуги, электронная подача, ускоренный срок рассмотрения.
- mos.ru — только для Москвы, кабинет «Реновация и перепланировка».
Профессиональный совет
«Самая распространённая ошибка — демонтаж перегородок без расчёта нагрузки. Один наш клиент убрал стену между кухней и гостиной и получил трещину от потолка до пола у соседа снизу. Пришлось восстанавливать и платить 180 000 ₽.»
— Эмиль Галимов, адвокат, специалист по жилищному праву
Если кратко: согласовывать стало дольше, но без этого — никуда. Начните с заключения специалиста, соберите документы заранее и не экономьте на проекте. Время, потраченное на официальное оформление, окупится спокойствием при любых сделках с вашей квартирой.
Контакты для консультаций: ваш местный МФЦ, портал «Госуслуги» или бюро технической инвентаризации.