Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» разрешают собственнику продать квартиру без участия риелторов и нотариусов. Вся процедура доступна через Многофункциональный центр (МФЦ). Ниже приведён актуальный алгоритм, свернутый с официальными разъяснениями Росреестра и практикой подразделений МФЦ на 19 апреля 2026 г.
Подготовительный этап
Сбор документов
- Паспорт(-а) собственника(-ов) и покупателя(-ей);
- Свидетельство о праве собственности / ЕГРН-выписка не старше 5 дней;
- Технический паспорт БТИ (если объект построен до ) или кадастровый паспорт;
- Справка ЕПД/ХВС-Электро об отсутствии задолженности коммунальных платежей;
- Согласие супруга/супруги (при покупке в браке);
- Разрешение органа опеки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние долевые собственники.
Оценка и страховка
Если покупатель использует ипотеку, банк потребует отчёт об оценке рыночной стоимости от аккредитованной компании. После одобрения кредита банк навязывает страховку залога и регистрацию залога в Росреестре. Любая сделка с ипотекой завершается регистрацией залога в Росреестре — это требование закона.
Подписание договора купли-продажи
Форма договора
В 2026 г; допускается использовать:
- Простую письменную форму (ст. 550 ГК РФ) — без нотариуса;
- Нотариальную форму — если доли несовершеннолетних или обременения в ЕГРН.
Расчёты
- Банковская ячейка — самый безопасный способ для крупных сумм;
- Аккредитив, подходит при ипотеке;
- Электронный сервис «Безопасный расчёт» от Росреестра — доступен на портале Госуслуг.
Подача документов в МФЦ
Онлайн-запись
Войдите на сайт mfc.gov.ru, выберите услугу «Регистрация перехода права» и подберите удобную дату/время. Среднее ожидание в крупных городах, 3–5 дней.
Личный визит
Шаги в офисе:
- Заберите талон в электронную очередь;
- Предъявите паспорт и пакет документов специалисту;
- Оплатите госпошлину:
- 2 000 ₽, регистрация перехода права;
- 1 400 ₽ — внесение изменений в ЕГРН при ипотеке (залог).
- Получите расписку‑квитанцию с номером заявления.
Государственная регистрация
Сроки
- 7 рабочих дней — при простой купле-продаже;
- 9 рабочих дней — если с ипотекой (регистрация одновременно права и залога).
Отслеживание статуса
На портале rosreestr.gov.ru в разделе «Электронные сервисы → Сведения о переходе прав» введите номер заявления и СНИЛС. Статус «Зарегистрировано» говорит о готовности выписки ЕГРН.
Получение документов
После SMS-уведомления вернитесь в МФЦ и заберите:
- Закрытую выписку ЕГРН с новым правообладателем (в бумажном или электронном виде);
- Копию договора с отметкой регистратора;
- Ключ доступа к электронной подписи (если подавали через ЭЦП).
Передача ключей и налоговый аспект
Акт приёма-передачи
Составьте двусторонний акт: фиксируйте счётчики, наличие мебели, бытовой техники, отсутствие долгов.
Налог на доходы
| Срок владения | Налоговые последствия |
|---|---|
| ≥ 5 лет (или ≥ 3 года при приватизации/наследстве/дарении от близких) | 0 % |
| < 5 лет | 13 % от прибыли (но можно вычесть 1 000 000 ₽ или расходы на покупку) |
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: не проверили запретов/арестов в ЕГРН.
Решение: запросите выписку заранее, убедитесь в чистоте объекта. - Ошибка: забыли включить в договор условие «о передаче прав до полной оплаты».
Решение: добавьте пункт о задатке/доли платежей по графику. - Ошибка: не согласовали дату въезда с покупателем.
Решение: укажите точную дату освобождения квартиры в акте приёма-передачи.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос 1: Можно ли подать документы без личного присутствия покупателя?
Да, при наличии нотариально заверенной доверенности или если покупатель подписал договор заранее и передал оригинал в МФЦ.
Вопрос 2: Как быстро узнать, что залог по ипотеке зарегистрирован?
В личном кабинете Госуслуг появится статус «Залоговая запись внесена». Также банк пришлёт скан выписки ЕГРН.
Вопрос 3: Что делать, если МФЦ отказал?
- Уточните причину отказа в расписке;
- Устраните замечание (например, дополните согласие супруга);
- Подайте повторно — очередь не теряется в течение 10 дней.