Сделать всё правильно и безопасно — главная цель каждого участника сделки с недвижимостью. Ниже вы найдёте актуальный (по состоянию на ) алгоритм, который подойдёт как для квартиры, так и для гаража, земельного участка или дома.
Выбор схемы расчётов
- Банковская ячейка (депозитарная ячейка) — наиболее безопасный способ.
- Эскроу-счёт, работает через банки, аккредитованные Банком России.
- Банковский перевод «деньги за ключи», подходит, если обе стороны доверяют друг другу.
- Наличные через нотариуса — допустимы только в сумме до 100 000 ₽ (Письмо ФНС от № АС-4-2/3754).
Чёткий порядок шагов при использовании депозитарной ячейки
| Этап | Кто действует | Что делает | Документы |
|---|---|---|---|
| Подготовка | Покупатель и продавец | Открывают ячейку в банке, подписывают договор № 1 | Договор купли-продажи (проект), паспорта |
| Внесение денег | Покупатель | Перечисляет всю сумму в ячейку | Квитанция, акт ввода средств |
| Регистрация перехода права | Росреестр / МФЦ | Оформляет переход права собственности, выдаёт выписку ЕГРН | Заявление, договор, квитанция госпошлины |
| Подтверждение | Продавец | Передаёт ключи и подписывает акт приёма-передачи | Акт, расписка о получении ключей |
| Получение денег | Продавец | Банк выдаёт деньги после предъявления выписки ЕГРН и акта | Выписка ЕГРН, акт |
Расчёты при долевой собственности
Если продаётся доля в квартире:
- Сделка обязательно нотариальная (ст. 42 ФЗ-218).
- Деньги перечисляются на общий эскроу-счёт, открытый на имя продавца-участника доли.
- Нотариус выдаёт квитанцию-расписку, подтверждающую факт оплаты.
Налоговые нюансы 2026 года
НДФЛ 0 % возможен, если:
- Недвижимость в собственности продавца ≥ 5 лет (3 года — для единственного жилья или наследства).
- Сумма дохода ≤ 1 000 000 ₽ (для квартиры) или 250 000 ₽ (для гаража) с учётом вычета.
Покупатель не платит НДФЛ, но может получить имущественный вычет. Для этого достаточно предъявить любой платёжный документ: квитанцию из банка, выписку по эскроу или чек из ячейки.
Как не попасть в «ловушку» двойных продаж
- Запросите ЕГРН не позднее 5 рабочих дней до сделки.
- Проверьте обременения: аресты, залоги, рента.
- Используйте эскроу при любых сомнениях, деньги перейдут продавцу только после регистрации права.
Шаблон фраз для договора
Вариант для банковской ячейки:
«Покупатель обязуется внести всю сумму Договора (___ ₽) в депозитарную ячейку № ___ банка «________» не позднее 3 (трёх) банковских дней с даты подписания настоящего Договора. Продавец получает доступ к деньгам после предъявления нотариусу выписки ЕГРН с зарегистрированным правом собственности Покупателя».
Краткий чек-лист перед подписанием
- ☐ Проверены паспорта сторон и правоустанавливающие документы.
- ☐ Уточнён порядок оплаты (ячейка / эскроу).
- ☐ Заранее согласованы даты внесения денег и регистрации.
- ☐ Подготовлены 3 экземпляра договора (для сторон и регистратора).
- ☐ Оплачена госпошлина 2 000 ₽ (для физлиц, квартиры/доли/земли).
Дата актуализации: 04:41.