Актуальность темы. В 2024‑2025‑х годах в России приняты существенные поправки к ЗК РФ, которые уточняют порядок подготовки, организации и проведения аукционов по передаче земельных участков в собственность. Эти изменения вступили в силу 1 марта 2025 года и уже активно используются в практике государственных и муниципальных органов.

Правовая база

Основными нормативными актами, регулирующими аукционы по продаже земельных участков, являются:

• Федеральный закон от 28 декабря 2024 г. № XXX‑XX «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ», принятый Госдумой 17 декабря 2024 г.;
• Земельный кодекс РФ (с изменениями, вступившими в силу 1 марта 2025 г.);
• Федеральный закон № 215‑ФЗ «О государственных и муниципальных закупках» (часть 6 – аукционы);
• Приказ Минэкономразвития России от 30 марта 2025 г. «Об утверждении правил определения цены объектов, находящихся в федеральной собственности».

Ключевые поправки Земельного кодекса

Поправки, внесённые в конце 2024 года, вводят:

1. Уточнённую процедуру подготовки аукционных документов (техническое задание, порядок оценки ставок, условия участия);
2. Упрощённый порядок проведения торгов по передаче в аренду и в собственность, позволяющий сократить сроки от подачи заявки до подписания договора до 30 дней;
3. Обязательное определение рыночной цены объектов, находящихся в федеральной собственности, с учётом независимых экспертиз.

Виды аукционов, применяемых к земельным участкам

Согласно текущему законодательству различают три основных формата:

• Открытый аукцион – все участники видят ставки друг друга в реальном времени;
• Закрытый аукцион – ставки подаются в конверте (или электронным способом) и открываются после завершения срока подачи заявок;
• Аукцион с резервной ценой – продавец устанавливает минимальную цену, ниже которой сделка не состоится.

Пошаговый порядок проведения аукциона

Подготовительный этап

1. Определение объекта продажи – уточнение границ, кадастрового номера, назначения земельного участка.
2. Экспертиза стоимости – привлечение независимых оценщиков в соответствии с приказом от  г.
3. Разработка Технического задания (ТЗ) – включение требований к покупателю, условий оплаты, сроков передачи прав.
4. Публикация извещения – размещение в официальных источниках (Единый портал государственных закупок, сайт Росреестра) не менее чем за 30 дней до начала торгов.

Этап подачи заявок

5. Регистрация участников в системе ЕЭТП;
6. Подача заявок с указанием цены и подтверждающих документов (документы о финансовой состоятельности, отсутствие задолженностей перед бюджетом, подтверждение правоспособности).
7. Внесение гарантийного обеспечения (обычно 5 % от стоимости лота) в виде банковской гарантии или депозита.

Проведение торгов

8. Открытие заявок (для закрытого формата) или начало онлайн‑торгов (для открытого формата);
9. Проведение раундов повышения ставок в соответствии с установленными шагами (не менее 2 % от начальной цены).
10. Определение победителя – участника, предложившего наивысшую цену, не ниже резервной.

Завершение сделки

11. Подписание договора купли‑продажи в течение 10 дней после объявления победителя;
12. Оплата стоимости участка (полный расчёт или в рассрочку, если предусмотрено ТЗ);
13. Регистрация перехода прав в Росреестре – запись нового собственника в ЕГРН.

Требования к участникам аукциона

• Наличие юридического лица (или индивидуального предпринимателя), зарегистрированного в РФ;
• Отсутствие задолженностей по налогам, сборам и страховым взносам;
• Достаточный финансовый ресурс (подтверждается банковской справкой, аудированным финансовым отчётом);
• Отсутствие судимостей за экономические преступления в течение последних 5 лет.

Как рассчитывается стартовая (резервная) цена

Согласно приказу от 30 марта 2025 г., цена определяется на основе:

1. Сравнительного анализа рыночных сделок с аналогичными объектами;
2. Оценки независимых экспертов (не менее двух независимых оценочных компаний);
3. Учет особенностей местоположения, инфраструктуры, наличия ограничений (например, охранные зоны, исторические памятники).

Если в результате экспертизы получена цена ниже рыночной, она фиксируется как резервная. При проведении открытого аукциона резервная цена может быть сниженa в ходе переговоров, но только после согласования с заказчиком.

Типичные ошибки и способы их избежать

• Недостаточная подготовка ТЗ – приводит к отмене торгов. Решение: привлечь юриста, специализирующегося на земельных сделках.
• Отсутствие гарантии – ставка будет отклонена. Решение: оформить банковскую гарантию заранее.
• Неправильное указание кадастровых данных – может стать основанием для оспаривания сделки. Решение: проверять сведения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) перед подачей заявки.
• Превышение сроков оплаты – штрафные санкции до 10 % от стоимости лота. Решение: планировать финансовые потоки заранее.

Практические рекомендации для потенциальных покупателей

1. Регулярно мониторьте портал государственных закупок и сайт Росреестра – там публикуются все аукционы.
2. Создайте «пакет документов» заранее: уставные документы, справки о финансовой состоятельности, банковскую гарантию.
3. Проведите собственный рыночный анализ стоимости земли, чтобы иметь возможность оценить адекватность стартовой цены.
4. При необходимости привлеките консультанта по земельному праву – это сократит риск юридических ошибок.

Поправки к Земельному кодексу, вступившие в силу 1 марта 2025 г., значительно упростили и ускорили процесс проведения аукционов по продаже земельных участков. Чёткое соблюдение установленного порядка – от подготовки ТЗ до регистрации прав в Росреестре – позволяет минимизировать риски как для государства, так и для участников торгов. При правильном подходе аукцион становится эффективным инструментом реализации государственных земельных ресурсов, а покупатели получают возможность приобрести землю на прозрачных и рыночных условиях.

Если у вас остались вопросы или требуется индивидуальная консультация, рекомендуется обратиться к профильным юристам или в региональное отделение Росреестра.

Дата публикации: