Кадастровая оценка – это государственная процедура, позволяющая определить рыночную стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения, арендных отношений, сделок с недвижимостью и иных государственных функций. С 2026 года в России вступает в силу новый Федеральный стандарт оценки (ФСО), который регламентирует порядок проведения государственной кадастровой оценки (ГКА) во всех регионах страны.

Правовая база ФСО

• Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке недвижимости» (в редакции от 1 января 2026 г.)
• Постановление Правительства РФ № 1065 от  г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки (ФСО)».
• Изменения в закон «О государственной кадастровой оценке» от 23 августа 2023 г., предусматривающие обязательный переход всех регионов на единую методику расчёта без использования индексов рынка недвижимости (ИРН).

Согласно новому ФСО, государственная кадастровая оценка будет проводиться ежегодно в едином порядке, а полученные данные станут обязательным источником информации для расчёта налога на имущество и земельного налога.

Ключевые положения ФСО

1. Объекты оценки – все объекты недвижимости, зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), включая жилые, нежилые помещения, земельные участки, объекты инженерной инфраструктуры.
2. Методика расчёта – основана на сравнительном (рыночном) подходе, учитывающем характеристики объекта, его местоположение, состояние и параметры окружающего рынка, но без применения корректирующих коэффициентов ИРН.
3. Сроки проведения – оценка проводится в течение 2‑х лет с момента утверждения ФСО, после чего данные обновляются ежегодно в марте‑апреле.
4. Ответственность – за проведение оценки отвечают региональные органы Росреестра совместно с независимыми оценочными организациями, аккредитованными в соответствии с ФСО.

Почему к 2030‑му году кадастровая стоимость всей недвижимости в России может достичь квадриллиона рублей?

Согласно аналитическим материалам, опубликованным 23 августа 2023 г., в результате масштабной переоценки, включающей более 150 млн объектов, совокупная кадастровая стоимость может превысить 1 000 трлн руб. Причины:

• Увеличение стоимости жилой недвижимости в крупных мегаполисах (Москва, Санкт‑Петербург, Новосибирск) после пересчёта без ИРН.
• Рост цен на землю в связи с развитием инфраструктурных проектов (транспортные коридоры, зоны особого экономического развития).
• Интеграция данных о новых строительных проектах и реконструкции в реестр.
• Учет инфляционных процессов и динамики доходов населения в методологии расчёта.

Эти цифры отражают потенциальный налоговый ресурс государства и требуют от налогоплательщиков подготовки к повышению налоговых обязательств.

Как будет рассчитываться налог на имущество и земельный налог после переоценки?

С налогового периода 2024 года уже применяется сведения о государственной кадастровой оценке для исчисления налогов. После полного перехода на новую методику расчёта (2026 г.) порядок будет следующим:

1. Налоговая база – кадастровая стоимость объекта, установленная в соответствии с ФСО.
2. Ставка налога – определяется региональными нормативными актами, но не может превышать установленные федеральные лимиты (например, 0,1 % от кадастровой стоимости для жилых помещений).
3. Субсидии и льготы – сохраняются, но их размер привязывается к новой кадастровой стоимости, что может изменить конечную налоговую нагрузку.

Пример расчёта:

Кадастровая стоимость квартиры: 12 000 000 руб.
Ставка налога (Москва, 2026): 0,1 % = 0,001
Налог на имущество = 12 000 000 × 0,001 = 12 000 руб.

Пошаговый процесс государственной кадастровой оценки

Что нужно знать собственникам недвижимости?

• Уведомление – каждый собственник получит официальное письмо с указанием новой кадастровой стоимости.
• Обжалование – в течение 30 календарных дней после получения уведомления можно подать запрос на пересмотр оценки в региональном отделе Росреестра.
• Подготовка к налогам – рекомендуется заранее рассчитать потенциальные налоговые выплаты и, при необходимости, оформить рассрочку.
• Планирование сделок – при продаже или аренде недвижимости новая кадастровая стоимость будет учитываться при определении цены и арендных ставок.

Проблемы и вызовы при внедрении ФСО

Несмотря на очевидные выгоды, переход к единой системе оценки сопряжён с рядом сложностей:

• Техническое обеспечение – необходимость обновления информационных систем Росреестра и региональных органов.
• Квалификация оценщиков – требуется переаттестация и повышение квалификации специалистов.
• Сопротивление со стороны собственников – рост налоговой нагрузки может вызвать недовольство и массовые обращения в суд.
• Региональные различия – в некоторых регионах (например, Ульяновская область) пока нет согласованных методик, что задерживает процесс.

Перспективы развития кадастровой оценки в России

С учётом планов государства по достижению квадриллионной суммы кадастровой стоимости к 2030 году, ожидаются следующие тенденции:

1. Расширение базы данных – включение в реестр новых объектов (неформальная застройка, сельскохозяйственные постройки).
2. Автоматизация процессов – использование ИИ и больших данных для более точного сравнения рыночных сделок.
3. Интеграция с налоговыми сервисами – прямой импорт кадастровой стоимости в налоговые декларации.
4. Повышение прозрачности – публичный доступ к оценочным данным через портал Росреестра.

Федеральный стандарт оценки, вступивший в силу с 1 января 2026 г., задаёт новые правила проведения государственной кадастровой оценки недвижимости в России. Он направлен на унификацию методик, повышение точности и прозрачности, а также формирование более справедливой налоговой базы. С учётом масштабных переоценок, ожидаемых к 2030 году, кадастровая стоимость всех объектов может превысить квадриллион рублей, что откроет новые возможности для бюджета, но также потребует от собственников тщательной подготовки к изменившимся налоговым обязательствам.

Рекомендация: следите за официальными уведомлениями от регионального отделения Росреестра, проверяйте актуальную кадастровую стоимость своих объектов и при необходимости консультируйтесь с сертифицированными оценщиками.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.