С 1 января 2020 года вступили в силу положения статьи 214.10 Налогового кодекса РФ, кардинально изменившие правила исчисления НДФЛ при реализации жилья из новостроек. Сегодня, в апреле 2026 года, эти изменения уже «отшлифованы» судебной практикой и разъяснениями ФНС; Ниже ‒ полный разбор того, что изменилось, как считать «срок владения» и как законно уменьшить налог.

Краткий «дорожник» по ключевым изменениям

• Минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты по ДДУ, а не с даты регистрации права собственности (ФНС-77, письмо от ).
• С 2025 года ставка НДФЛ стала прогрессивной: 13 % ‒ до 2,4 млн ₽ базы в год, 15 % ‒ на превышение (Федеральный закон от , внесённый в НК).
• Имущественный вычет сохранён: 1 млн ₽ либо «доход минус расходы» с документами (п. 2 ст. 220 НК РФ).
• Единое правило для ДДУ, ЖСК и долевой ипотеки: срок начинаётся только после 100 % оплаты доли, включая доплаты за лишние/нехватившие метры (ФНС-77, 2024).

Как рассчитать «срок владения» для квартиры по ДДУ

Дата «старт»

Формула проста:

Дата начала срока = день перечисления последнего рубля по ДДУ.

Пример: вы внесли последний платёж , акт приёма-передачи подписали , а право собственности зарегистрировали . Срок владения начался . Следовательно, продать без НДФЛ вы можете уже (если это единственное жильё) или (второе и далее).

Что не влияет на срок

• дата регистрации права собственности;
• дата подписания акта приёма-передачи;
• дата вступления дома в эксплуатацию.

Когда продажа квартиры по ДДУ полностью освобождается от НДФЛ

Как уменьшить налог, если срок ещё не вышел

Если продать квартиру раньше минимального срока, НДФЛ придётся заплатить. Размер можно законно снизить:

1. Вычет 1 млн ₽ (п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
   Пример: продали за 6 млн ₽, вычет 1 млн ₽, база 5 млн ₽, налог 13 % = 650 000 ₽.
2. Уменьшение на расходы (п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
   Пример: купили по ДДУ за 5 млн ₽, продали за 5,5 млн ₽, расходы подтверждены: 5,5 – 5 = 0,5 млн ₽ × 13 % = 65 000 ₽.
3. Прогрессивная шкала 2025-2026 гг.
   Если база в год превышает 2,4 млн ₽, верхняя часть облагается по 15 %.

Дополнительные оплаты и корректировки площади

Если после ввода дома застройщик потребовал доплату +200 тыс. ₽ за «лишние» 2 м²:

• срок владения сдвигается на дату последней доплаты (ФНС-77, письмо от );
• эту сумму можно включить в расходы при расчёте налога.

Пошаговый алгоритм для продавца в 2026 году

1. Найдите дату последнего платежа по ДДУ.
2. Определите минимальный срок (3/5 лет).
3. Если продажа раньше срока, выберите вычет 1 млн ₽ или «доход минус расходы».
4. Учтите прогрессивную шкалу: 13 / 15 %.
5. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ.
6. До 15 июля следующего года уплатите налог.

Что делать покупателю

Покупателю главное – проверить, что продавец уже владеет квартирой требуемое время либо готов закрыть налог самостоятельно. В договоре купли-продажи пропишите:

• обязанность продавца по уплате НДФЛ;
• распределение риска проверок налоговой.

Список документов для подтверждения расходов

• ДДУ с дополнительными соглашениями.
• Платёжные поручения, чеки, выписки из банка.
• Акт приёма-передачи, ЕГРН-выписка.
• Квитанции за ипотечные проценты (если брали ипотеку).

Важно! Налоговое законодательство продолжает корректироваться. Перед сделкой уточните свежие разъяснения ФНС и консультацию квалифицированного юриста.

Последняя проверка актуальности: апрель 2026 г.