В современном российском праве категория «жилой дом» используется во множестве отраслей – от земельного, градостроительного и жилищного законодательства до налогового, ипотечного и инвестиционного․ Тем не менее именно Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) закрепляет исчерпывающее определение жилого дома и его видов, а также последовательно обновляет терминологию․ В статье разберёмся, что сегодня считается жилым домом по ГрК РФ, какие типы жилой застройки выделяет законодатель и какие изменения произошли в последние годы․
Базовое определение жилого дома
В ред․ Федерального закона от № 267-ФЗ (вступившего в силу ) п․ 1 ст․ 1 ГрК РФ даёт следующее определение:
Жилой дом — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трёх, предназначенное для постоянного проживания граждан и состоящее из помещений, обеспечивающих их бытовое и иное обслуживание․
Ключевые признаки:
- отдельное стояние (не встроено в другой объект);
- не более 3-х этажей;
- предназначено для постоянного проживания;
- включает помещения бытового и вспомогательного назначения (кухни, санузлы, котельные и т․д․)․
Классификация жилых домов в ГрК РФ
ГрК РФ разграничивает два основных семейства жилых объектов:
- Индивидуальные жилые дома (ИЖС) — строятся на участках ИЖС, без долевого участия дольщиков (за исключением объектов, вводимых по Закону 214-ФЗ)․
- Многоквартирные дома (МКД) — объекты, где предусмотрены автономные квартиры с выходом на общие части дома․
Наряду с этим в 2020–2021 гг․ введён новый самостоятельный вид: дом блокированной застройки․
Дом блокированной застройки: новое понятие
Федеральным законом от № 267-ФЗ в ст․ 1 ГрК РФ добавлен п․ 40:
Дом блокированной застройки, это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок․
Отличительные черты:
- отсутствие проёмов в общей стене;
- не более 10 таких домов подряд;
- не более 3 этажей;
- отдельный вход на свой земельный участок;
- возможность строительства без привлечения бюджетных средств․
Важно: если количество этажей > 3 или домов в ряду > 10, объект уже квалифицируется как многоквартирный дом․
Сравнительная таблица типов жилой застройки
| Признак | ИЖС | Дом блокированной застройки (≤3 этажей, ≤10 домов) | Многоквартирный дом |
|---|---|---|---|
| Макс․ этажность | 3 | 3 | не ограничено |
| Отдельный участок | да | да (для каждого блока) | общий |
| Долевое строительство 214-ФЗ | возможно | возможно | основной способ |
| Градостроительный план участка (ГПЗУ) | обязателен | обязателен | обязателен |
* В соответствии со ст․ 5 ГрК РФ строительство ИЖС или домов блокированной застройки с привлечением денежных средств участников долевого строительства допускается только при соблюдении требований 214-ФЗ и с учётом особенностей проектной декларации․
Взаимосвязь с другими нормативными актами
Жилищный кодекс РФ
ЖК РФ использует термин «многоквартирный дом» в значении, совпадающем с ГрК РФ, но не содержит понятия «дом блокированной застройки»․ Следовательно, для целей ЖК РФ последний приравнивается к индивидуальному жилому дому, если выполнены условия ≤ 3 этажей и ≤ 10 блоков․
Федеральный закон № 214-ФЗ
Закон «Об участии в долевом строительстве…» прямо ссылается на ГрК РФ и разрешает привлекать дольщиков при строительстве:
- многоквартирных домов;
- объектов ИЖС;
- домов блокированной застройки․
Земельное законодательство
Виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ) под жилую застройку также привязаны к терминологии ГрК РФ․ Например:
- для ИЖС — «для индивидуального жилищного строительства»;
- дом блокированной застройки — «для размещения объектов блокированной жилой застройки»․
Актуальные изменения 2021–2026 гг․
После 2021 года были внесены лишь редакционные уточнения, касающиеся:
- исключения слова «жилой» перед «домом блокированной застройки» (для устранения дублирования);
- добавления требований к эксплуатации таких домов с учётом влияния на соседние блоки (ст․ 51 ГрК РФ);
- возможности одновременной реконструкции нескольких блоков при наличии согласия всех правообладателей․
Практические советы застройщикам и покупателям
- Проверка документов․ Убедитесь, что в ГПЗУ и разрешении на строительство указан корректный вид объекта (ИЖС, дом блокированной застройки, МКД)․
- Экспертиза проекта․ При строительстве домов блокированной застройки особое внимание уделите конструкции общих стен и требованиям пожарной безопасности․
- Ипотечные программы․ Банки чаще кредитуют ИЖС и дома блокированной застройки по ставкам, близким к «домам с участком», а не к квартирам․
- Налог на имущество․ Для домов блокированной застройки применяется ставка не выше 0,1 % кадастровой стоимости при соблюдении условий ≤ 3 этажей․
Таким образом, Градостроительный кодекс РФ чётко разграничивает:
- индивидуальные жилые дома;
- дома блокированной застройки (новая категория 2020 г․);
- многоквартирные дома․
Регулярные корректировки (последние – в 2020–2021 гг․) направлены на упрощение ведения градостроительной деятельности, расширение способов реализации проектов за счёт долевого строительства и повышение безопасности эксплуатации объектов с общими конструктивными элементами․ При планировании покупки или строительства жилья важно внимательно изучить не только жилищное, но и градостроительное регулирование, поскольку именно от него зависит порядок получения разрешений, возможность привлечения дольщиков и налоговые последствия․