С 20 апреля 2026 года вступает в силу пакет поправок, который переводит всю российскую недвижимость на новые правила учёта, налогов и сделок. Главная новация — закрепление единого объекта недвижимости, в рамках которого дом и земельный участок официально считаются одним имуществом. Это повлияет на:
- формирование налоговой базы (налог взимается единым платежом);
- порядок государственной регистрации прав;
- оформление договоров купли-продажи и ипотеки.
Что считается объектом недвижимости в 2026 году
Формулировка закона
Согласно изменениям в Гражданский кодекс РФ и Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости»:
Недвижимое имущество (объект недвижимости) — это часть земной поверхности (земельный участок), а также прочно связанные с ней объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая:
- здания, сооружения, объекты незавершённого строительства;
- жилые и нежилые помещения в составе зданий;
- единый объект недвижимости (земля + капитальное строение).
Ключевые изменения
- Единый кадастровый номер присваивается сразу всей «земля + дом» связке.
- Один налоговый платёж: физлица больше не получают два отдельных уведомления (на землю и на жильё), а платят единый сбор в ИФНС.
- Единый договор: при продаже дома с участком подписывается один документ, а не два отдельных (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Классификация объектов недвижимости (таблица-шпаргалка)
| Группа | Что входит | Особенности 2026 г. |
|---|---|---|
| Земельные участки | участки ИЖС, ЛПХ, сельхозназначения, торговые, промышленные | Могут быть выделены в самостоятельный объект или включены в «единый объект» |
| Капитальные строения | жилые дома, квартиры, офисы, склады, гаражи | Только при неразрывной связи с землёй образуют единый объект |
| Объекты незавершённого строительства (ОНС) | фундамент, коробка, введённые в эксплуатацию части | Включаются в единый объект после ввода в эксплуатацию |
| Помещения и доли | квартиры, комнаты, офисные блоки | Могут быть самостоятельными объектами в МКД, но при продаже с «фундаментом» — единый объект |
| Право аренды | долгосрочная аренда земли/строений | Не переходит в собственность, поэтому не образует единый объект |
Как нововведения влияют на собственников
Налоги
До 2026 г.:
- земельный налог — по кадастровой стоимости участка;
- имущественный налог, по кадастровой стоимости жилья.
С 2026 г.:
- единый налог на недвижимость по кадастровой стоимости «земля + дом»;
- льгота: если общая кадастровая стоимость ≤ 10 млн ₽, ставка не превышает 0,1 %.
Сделки купли-продажи
До: два договора (ДКП земли и ДКП дома) + две выписки ЕГРН.
После:
- один договор единого объекта недвижимости, подписанный сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ);
- одна выписка ЕГРН с единым кадастровым номером;
- один переход права собственности в Росреестре.
Ипотека
Банки будут закладывать единый объект, поэтому:
- земельный участок и дом оцениваются совместно;
- обременение распространяется сразу на всю связку (раньше можно было заложить только квартиру без доли в земле).
Как проверить, что ваш объект уже «единый»
Шаг 1. Зайдите на сайт Росреестра в сервис «Сведения ЕГРН».
Шаг 2. В выписке найдите строку «Вид объекта: Единый объект недвижимости».
Шаг 3. Если строки нет, но вы владеете домом и участком, подайте заявление в МФЦ на формирование единого объекта — бесплатно до 31 декабря 2026 г.
Чек-лист для владельцев недвижимости на 2026 год
- Проверьте выписку ЕГРН на наличие нового типа объекта.
- Оплатите единый налог до 1 декабря 2026 г. (первое уведомление придёт в августе).
- При продаже готовьте один договор и одну выписку ЕГРН.
- Ипотечники — уточните в банке, изменились ли условия залога.
Новое понятие «единый объект недвижимости» упрощает жизнь собственникам: меньше бумаг, один налог, прозрачные сделки. Однако важно своевременно убедиться, что ваш дом и участок уже оформлены как единый объект в ЕГРН. Это позволит избежать двойного налогообложения и проблем при продаже.
Источники: ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», изменения в ГК РФ, материалы Finam.ru, сообщения ТАСС и Росреестра от .